Hace dos artículos, Pontificé sobre el desastre que se avecinaba para muchos inversores inmobiliarios. Cité a Warren Buffett y Howard Marks. Jugué mi carta de “tercera década en bienes raíces”. Traté de convencerte de que estamos en un tiempo de retraso peligroso que ocurre en la cima de una burbuja, como el auto delantero en una montaña rusa que cuelga en suspensión en la cima de la primera colina.
Supliqué a los inversionistas que no pagaran de más de manera optimista por los activos que pierden valor debido a las alzas de las tasas de interés y el posible enfriamiento del crecimiento de las rentas.
Luego cambié de marcha en el siguiente articulo. Argumenté por razones por las que podría haber estado equivocado. O al menos factores que podrían mitigar la gravedad de la possible recesión para los inversores inmobiliarios.
Argumenté que la continuación de la inflación de los alquileres, la rápida respuesta económica a las subidas de tipos de interés, que la Reserva Federal no corrija en exceso o los continuos desequilibrios entre la oferta y la demanda podrían rescatar a muchos especuladores inmobiliarios.
Pero tenga en cuenta que todos estos son factores económicos y de mercado. Estos están fuera del management del inversor y, por lo tanto, no son algo con lo que podamos contar en nuestras estrategias de inversión. Si usted contar con el mercado y la economía a tu manera, eres un especulador.
Está bien especular si eso es lo tuyo. Pero no se engañe pensando que en realidad es un inversor. Y si usted es un sindicato que toma el dinero de otras personas, sea honesto con ellos.
De todos modos, existen al menos cuatro estrategias para invertir sabiamente (en lugar de especular) en cualquier mercado o ciclo económico. De acuerdo con los temas de esta serie, me estoy enfocando aquí en el contexto precise al momento de escribir: el aumento en las tasas de interés, el retraso precise en la expansión de la tasa de capitalización correspondiente (caídas de precios) y la probabilidad de que estemos cerca del estallido de una burbuja.
1. Mantenga niveles de deuda bajos a moderados
Probablemente no hace falta decir que aquellos con una deuda moderada o nula se verán menos afectados por los aumentos de las tasas de interés o las recesiones económicas. Los inversores que dependen de tasas de interés bajas para hacer que sus números funcionen pueden encontrarse en problemas durante un entorno de tasas de interés más altas.
En el caso de una caída en el valor, es posible que los inversores sobreapalancados experimenten una pérdida de capital o incluso un capital negativo, lo que significa que la reducción en el valor cancelará sus ganancias e incluso su desembolso de efectivo authentic. Como sindicador, esto podría dar lugar a una demanda de capital por parte de inversores ya descontentos.
Esto también puede doler durante refinanciación. Los valles económicos también encienden los mercados crediticios ajustados. Los bancos elevan sus estándares de préstamo, reducen su relación préstamo-costo y, en basic, se vuelven más difíciles de pedir prestado. Esto también puede conducir a un capital negativo y la posibilidad de perder un excelente activo de flujo de efectivo.
El apalancamiento excesivo puede convertir una inversión de bajo riesgo en una especulación arriesgada. Atención inversores.
2. Use deuda a largo plazo con tasa fija
Esto va de la mano con la primera estrategia. Es posible que nos estemos dirigiendo hacia una recesión. Pero esa dirección eventualmente volverá a girar hacia el norte. Aunque el momento variará, es possible que los inversionistas con deuda de tasa fija a largo plazo atraviesen el ciclo a través del valle y suban por el otro lado. Y es possible que la inflación de las rentas continúe aumentando los ingresos durante todo este ciclo, creando un excelente flujo de efectivo y valor para estos inversores.
Está bien utilizar deuda a corto plazo con tasa ajustable. Sin duda hay un lugar para ello. Pero si le preocupa nuestra posición en el ciclo económico precise, considere detenidamente la estructura de su deuda.
3. Compre fuera del mercado cuando sea posible y no pague de más
Hablamos de la importancia de no pagar de más en el artículo anterior. Con la gran cantidad de inversionistas compitiendo por un número finito de acuerdos durante la última década, puede ser tentador saltar sobre cualquier acuerdo que pueda obtener a medida que este mercado se relaja.
Con el mercado en un máximo histórico, pagar de más en este momento crea el mayor riesgo en el peor momento posible. Los márgenes de seguridad están quizás en su punto más bajo, y este es el momento de ser prudentes. Una forma de hacerlo es comprar fuera del mercado.
Los inversores inmobiliarios con una sólida estrategia de adquisición fuera del mercado encontrarán acuerdos con menor competencia de compradores y probablemente a mejores precios.
Hay una variedad de formas de encontrar ofertas fuera del mercado. Mucho depende de la clase de activos y las capacidades del equipo. Mi empresa invierte en bienes raíces comerciales resistentes a la recesión con los mejores operadores. Mi operador favorito tiene un equipo de ocho personas que trabajan a tiempo completo para comunicarse con propietarios de parques de casas móviles y autoalmacenaje fuera del mercado. Esta estrategia ha producido resultados sorprendentes durante muchos años.
Una táctica para impulsar este esfuerzo es llevar importantes reservas de efectivo. Aquellos que pueden comprar en efectivo y refinanciar más tarde pueden acceder a ofertas y precios que no están disponibles para muchos otros inversores.
Comprar ofertas fuera del mercado a precios favorables a menudo coincide con mi sabia estrategia de inversión favorita, con la que se puede contar previsiblemente en cualquier mercado o ciclo económico.
4. Invierte en valor intrínseco
Warren Buffett dijo: “El precio es lo que pagas. El valor es lo que obtienes.”
Los mejores estrategas de inversión en bienes raíces buscan oportunidades con un valor intrínseco significativo sin explotar, al igual que lo hacen los del mercado de valores o cualquier inversión. Este es el valor inherente a un activo adquirido que un operador hábil puede aprovechar.
Estas propiedades a menudo se adquieren de operadores familiares en clases de activos altamente fragmentados. Aunque las posibilidades son amplias, hemos encontrado las mejores oportunidades en clases de activos como parques de casas móviles, autoalmacenamiento y parques de vehículos recreativos. Nuestra firma también invierte selectivamente en ciertas oportunidades de centros comerciales, industriales ligeros y multifamiliares con un valor intrínseco significativo en el momento de la adquisición.
Warren Buffett cube que adquirir activos con un alto margen de seguridad es la clave para invertir con éxito. Aprovechar activos con alto valor intrínseco puede crear un margen appreciable de seguridad, especialmente en momentos en que los compradores corren el riesgo de pagar de más por propiedades decepcionantes con ventajas cuestionables.
La cobertura del servicio de la deuda y la relación préstamo-valor son dos métricas significativas y relacionadas del margen de seguridad. El índice de cobertura del servicio de la deuda es la relación entre los pagos periódicos de la deuda y los ingresos operativos netos. A los bancos les gusta ver un DSCR mínimo de alrededor de 1,20, lo que significa un margen de seguridad del 20 % entre el servicio de la deuda y los ingresos netos. Sin embargo, este es un margen pequeño y puede evaporarse rápidamente si las tasas de interés flotantes aumentan o si los ingresos netos se ven afectados.
Aprovechar el valor intrínseco de los activos debería generar un ingreso neto creciente y un DSCR más alto. Este margen creciente de seguridad da como resultado un riesgo mucho menor en entornos económicos frágiles. Y esta cosecha produce ganancias significativas en valor, que pueden compensar la expansión de la tasa de capitalización resultante de las alzas en las tasas de interés, una ganancia significativa para los inversores.
Muchos de los activos en los que invertimos alcanzan niveles de DSCR muy por encima de 2.0, lo que se traduce en un margen de seguridad del 100 %. Algunos incluso superan el 3,0, un margen de seguridad del 200%.
Los márgenes más altos de seguridad generalmente se corresponden con índices de préstamo a valor (LTV) decrecientes. Este margen de seguridad importa más en el momento de la refinanciación. La diferencia entre el valor del activo y el saldo del préstamo es el patrimonio del inversionista. Los LTV más bajos dan como resultado una mayor equidad y un menor riesgo durante la contracción económica.
Uno de nuestros operadores comienza con una modesta LTC (relación préstamo-costo, que es la LTV en el momento de la adquisición) de alrededor del 65 %. Pero el valor de la cosecha puede resultar en una caída de su LTV promedio precise del 35%. Un lugar muy seguro para los inversores.
Evitar el riesgo es genial. Buffett llama a no perder dinero su primera regla para invertir con éxito. Pero el objetivo closing es crear verdadera riqueza. La verdadera riqueza son los activos que producen flujo de efectivo. No puedo pensar en una mejor manera de evitar el riesgo y crear riqueza que adquirir activos con valor latente que un operador experto pueda aprovechar.
El camino a seguir
He escrito varias publicaciones sobre la importancia de comprar activos con valor intrínseco oculto. Nuestra firma está obsesionada con brindar a nuestros inversores la seguridad y rentabilidad correspondientes a esta estrategia. Dado que esta es mi favorita de las cuatro sabias estrategias de inversión, dedicaré seis artículos futuros a estudios de casos sobre la recolección de valor intrínseco en:
- Almacenamiento
- Parques de casas móviles
- Parques de casas rodantes
- Industria ligera
- Multifamiliar
- Centros comerciales al aire libre (sí, incluso minoristas)
Aquí hay una vista previa de algunos de los casos de estudio que cubriremosr:
- Una instalación de autoalmacenamiento de Texas adquirida por peleas entre hermanos por dinero en efectivo y luego valorada en un 75 % más en solo tres meses.
- El parque de casas móviles de Kentucky fue adquirido y luego vendido durante los peores meses de Covid con una TIR del 347%.
- Se adquirió un activo multifamiliar por $13 millones y se refinanció a un valor superior a $50 millones en 19 meses.
- Un parque de casas rodantes en el cinturón photo voltaic transformado en una máquina de ganancias con un flujo de efectivo proyectado en más del 25% anual.
Tenga en cuenta que no solo revisaré los estudios de casos. Aplicaré los conceptos de evitar riesgos y crear valor y riqueza implementando estos principios de inversión de valor en su estrategia de inversión inmobiliaria. ¡No puedo esperar para compartir estas historias y principios contigo!
¡Ejecute sus números como un profesional!
El análisis de acuerdos es uno de los primeros y más críticos pasos de la inversión inmobiliaria. Maximice su confianza en cada trato con esta primera guía definitiva para el análisis de tratos. Bienes Raíces por Números facilita las matemáticas inmobiliarias y hace que el éxito inmobiliario sea inevitable.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
