Al comienzo de cada trimestre, preparo una conferencia telefónica breve pero detallada para RWM clientela. El equipo y yo reunimos las diapositivas más reveladoras e informativas. En esa media hora, paso a través de ~40 diapositivas que capturan y explican lo que está pasando.
Alrededor de una cuarta parte de las diapositivas de octubre de 2022 se centraron en bienes raíces. Esto es atípico. La razón por la que enfatizamos bienes raíces en esta Q es que la vivienda es muy a menudo donde vemos que la política del FOMC tiene su efecto más inmediato. Claro, RRE/CRE es una gran parte de la economía, por lo que su salud es siempre importante. Pero a los efectos de nuestra discusión sobre el estado de la economía y el aumento de las tasas de interés, el sector inmobiliario es donde la goma se encuentra con el camino.
El aumento de las tasas de los fondos federales encarece el capital y el crédito; el cálculo en torno a los cambios de deuda y capital. En ninguna parte es esto más fácil de ver que en las tasas hipotecarias y su impacto en la compra de viviendas.1
La advertencia en estos días es que una combinación perversa de eventos: la caída de la construcción de viviendas nuevas después de GFC, la ola de compras por la pandemia y el bajo inventario disponible han hecho que sea más difícil leer los datos habituales de las viviendas.
Esto nos lleva al gráfico: el de arriba muestra el tráfico de posibles compradores que buscan una nueva casa (2014-2022); el único abajo se remonta a la década de 1980.
Las cuatro mayores caídas se produjeron durante distintos períodos de dificultades económicas: 1990 (recesión), 2006-09 (GFC), 2020 (pandemia/recesión) y hoy (aumento de tipos del FOMC de 300 pb). El colapso precise es de 25, desde un máximo de 77 en noviembre de 2020; la pandemia vio una caída de 58 a 13, y el GFC vio un colapso de 55 a 7. Eso hace que el grado de caída de hoy sea tan malo como cualquiera de esas caídas anteriores.
Cuando las probabilidades de recesión aumentan hasta casi el 100% para el próximo año, aquí es donde comienzan esas expectativas.
Previamente:
Cómo todo el mundo calculó mal la demanda de vivienda (29 de julio de 2021)
Precios aspiracionales (25 de mayo de 2022)
Ver también:
La corrección del mercado inmobiliario (Wells Fargo, 5 de octubre de 2022)
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1. Hemos discutido en el pasado por qué el precio de compra actual de una casa importa menos que los costos mensuales de mantenimiento: el precio de venta es algo abstracto, mientras que los propietarios deben pagar su hipoteca mensual, servicios públicos, HOA e impuestos. Para todos los que no son compradores de una casa en efectivo, eso es aproximadamente el 75% de las casas vendidas a nivel nacional (y aproximadamente la mitad en lugares como Manhattan), esos números se pueden presupuestar.
