Si ha pasado por el proceso de compra y préstamo de vivienda antes, sabe que es extremadamente tedioso. Tienes que completar solicitudes largas, poner en orden un montón de papeleo, and many others. En basic, es mucho “date prisa, luego espera”. Pero el issue más importante que la mayoría de la gente espera es la tasación de la vivienda.
Bueno, la semana pasada, después de un período de espera, obtuvimos la tasación de la casa que buscábamos comprar, y terminó siendo $70,000 por debajo de nuestro precio de oferta, y muy por debajo del valor justo de mercado de propiedades similares dentro del mismo desarrollo. ¡MUY IRRITANTE!
¿Cómo podía pensar el tasador que el valor period tan bajo? Como comprador, pensaría que eso sería algo bueno (un precio más bajo, ¿verdad?), pero en realidad, esto puso seriamente en peligro nuestro trato. Si no pudiéramos obtener un préstamo, el vendedor habría seguido adelante y vendido la casa al precio de oferta o cerca de él. No estábamos pagando de más por la casa… algo andaba mal.
El tasador estropeó el informe
Después de revisar la tasación de la vivienda, quedó muy claro lo que sucedió: el tasador que hizo mi tasación arruinó el informe. Nunca puedo decir con seguridad si fue un “golpe de lápiz” o simplemente cometió muchos errores, pero la conclusión es que hubo 8 errores técnicos y de hecho diferentes que contribuyeron a esta tasación de propiedad extremadamente baja. Para frustrarme aún más, el tasador solo obtuvo su licencia de tasador 2 semanas antes de hacer mi casa (en nuestro estado, ¡los tasadores deben tener licencia y puede ver una prueba de su licencia en el informe)!
Aquí hay varias cosas fácticas que se perdió y que encontré al revisar el informe en detalle:
- Dijo que revisó el contrato de venta (según una casilla que marcó en el informe), pero no incluyó ninguna de las concesiones del vendedor ni los electrodomésticos incluidos en la venta.
- Tenía varias discrepancias en la descripción de la casa, incluidos los cimientos y las descripciones exteriores e interiores.
- La primera venta comparable que usó fue una ejecución hipotecaria del año pasado, que actualmente es una venta pendiente a la fecha de la tasación. En lugar de incluirlo como una cotización activa por el precio precise de $550,000, lo incluyó como una venta cerrada por el precio de ejecución hipotecaria de $338,000. Esa es una gran diferencia y es probablemente lo que impactó directamente el valor de mi casa. Obviamente, puede ver que fue un giro, y el tasador no lo notó por completo.
- La venta comparable #5 fue un problema comparable. Es una ejecución hipotecaria precise listada por $ 390,000, pero enumeró la condición como buena y no necesita reparación. Sin embargo, si observa la lista de la MLS, obviamente necesita más de $ 100,000 en reparaciones para que alcance el valor de mercado precise.
Básicamente, todos estos problemas combinados simplemente afectaron el valor de la casa. Las otras 4 ventas comparables respaldan el precio que ofrecí, pero estas dos mencionadas reducen por completo el valor de mercado.
Mis opciones para apelar la tasación
Ahora aquí es donde se pone bastante irritante. Afortunadamente, estoy haciendo una hipoteca convencional, así que tengo la oportunidad de apelar al tasador. Sin embargo, si hubiera optado por una hipoteca de la FHA, no obtendría esa opción. Incluso entonces, la oportunidad de apelar varía de un prestamista a otro.
Para mi situación, tengo que escribir una carta a mi prestamista detallando exactamente qué estuvo mal con la tasación y cómo creo que contribuyó a un valor incorrecto de la vivienda. Entonces, solo si el prestamista está de acuerdo y el tasador está de acuerdo, la tasación se vuelve a hacer.
Si ambas partes no están de acuerdo, mi única otra opción es conseguir otro prestamista y comenzar el proceso de nuevo. Digamos que suena mucho más fácil de lo que realmente fue.
Esto es lo que hice para arreglar la tasación de mi casa.
Comenzando con mi prestamista
Mi prestamista tenía reglas muy estrictas que sigue para las tasaciones. Parte de la política de su banco es permitir solo una tasación. La única opción si el comprador siente que está mal es apelar con el tasador. Así que envié esta carta muy detallada destacando los 8 problemas materiales diferentes con la tasación: no hubo disputas sobre ventas comparables utilizadas, solo errores de hecho puros.
Lo que obtuve fue sorprendente. El tasador escribió una respuesta que decía exactamente esto: “En opinión del tasador, el informe sigue siendo válido tal como está y no es necesario realizar correcciones ni ajustes”. Ni siquiera dijeron por qué, y la empresa de gestión de tasaciones estuvo de acuerdo.
Como resultado, mi prestamista se negó a ordenar una nueva tasación o hacer cualquier otra cosa con el precio de la vivienda.
Un nuevo prestamista, una nueva tasación
Afortunadamente, tenía un segundo prestamista que estaba compitiendo por mi negocio (siempre busco un préstamo hipotecario). Inmediatamente la llamé y pudo obtener una orden de tasación dentro de los 5 días posteriores a la denegación de la carta de apelación. Este prestamista hizo un trabajo increíble completando todo el papeleo y la tasación en un tiempo récord.
La tasación resultó en mi primer precio de oferta, que fue la friolera de $ 70,000 más alto que la tasación fallida (hablando de una discrepancia). Además, este nuevo prestamista pudo conseguirme una mejor tasa ya que esperamos y las tasas habían bajado en el ínterin. Finalmente, pudo cerrar a tiempo: ¡cerró el préstamo de principio a fin en aproximadamente 15 días!
¡Por fin tenemos nuestro nuevo hogar!
No ha terminado: todavía estoy apelando la tasación de mi casa
Sin embargo, no podía dejar que la mierda del primer prestamista y su tasación se mantuvieran. Después de recibir la nueva tasación, llamé al primer prestamista y respetuosamente pedí un reembolso de la tarifa de tasación que pagué, ya que period incorrecta (eso es $450). Luego les envié una copia de la nueva tasación (que en realidad usó 4 de las 6 ventas comparables de la unique) y destaqué todos los errores de hecho en su tasación.
La pobre oficial de préstamos no podía hacer eso, pero se lo envió a su supervisor. Inicialmente, el supervisor se negó a ofrecerme un reembolso, pero sugirió que si lograba que la Junta Estatal de Tasadores estuviera de acuerdo en que la tasación period defectuosa, estaría de acuerdo en reembolsarme el dinero. Por un reembolso de $450, pensé “¿qué tenía que perder?”.
Fui al sitio net del estado, llené un formulario de queja y proporcioné toda la información. Yo incluí:
- La tasación defectuosa
- la carta de apelación
- La MLS de los comps
- La respuesta del tasador
- Una copia de la nueva tasación.
Un día después de cerrar mi propiedad (2 semanas después de que ocurriera toda la debacle), recibí noticias de la Junta Estatal, quienes acordaron que la tasación period, de hecho, defectuosa, y que recomiendan que el tasador tome clases adicionales de educación continua como castigo. .
¡Envié esta carta a mi prestamista, quien accedió a reembolsarme el dinero! ¡Victoria!
Reflexiones finales sobre el proceso
Es horrible que una sola persona pueda tener un efecto tan negativo en la compra de una casa. También es molesto que los bancos depositen tanta fe en los pensamientos de un solo individuo sobre el valor de una casa, sin leer el informe ellos mismos para ver si es exacto. Solo están mirando el número, pase lo que pase.
También me siento mal por los tasadores. Al leer sobre su industria, reciben poca paga, tienen que conducir por todas partes, completar varios informes por día; es fácil ver cómo se pueden hacer las cosas rápidamente y se pueden cometer errores.
La conclusión es que no tiene que dejar que una mala evaluación descarrile su proceso.
