Las segundas viviendas y las propiedades de inversión fascinan a los inversores, que recurren al boletín electrónico semanal Property Portfolio de Inman, así como a los agentes que trabajan con esta clase especial de clientes. Este mes profundizaremos en todo, desde lo último en Airbnb y Vrbo hasta los cambios que los inversores están realizando en sus carteras en un mercado inmobiliario cambiante.
Los inversores inteligentes son contrarios: venden cuando los valores de las propiedades aumentan y compran cuando disminuyen. De acuerdo a Realtor.comlas principales ciudades como Austin, Charleston, Denver, Phoenix y Las Vegas se han desplomado entre un 7,9 y un 10,3 por ciento desde junio.
A medida que los precios caen en todo el país, 2023 a 2025 puede ser el mejor momento en dos décadas para invertir en bienes raíces que generen flujo de efectivo ahora, además de generar ingresos para financiar su jubilación.
¿Sabías que durante los últimos 200 años, 90 por ciento de los millonarios del mundo construyeron su fortuna invirtiendo en bienes raíces? Como observó el presidente Franklin Roosevelt hace más de 80 años:
Los bienes inmuebles no se pueden perder ni robar, ni se pueden llevar. Comprado con sentido común, pagado en su totalidad y administrado con un cuidado razonable, se trata de la inversión más segura del mundo.
Bienes raíces versus el mercado de valores
Desde mi perspectiva, los beneficios clave de poseer bienes raíces, a diferencia de las acciones, incluyen:
- Los bienes inmuebles son un activo duro en el que puede vivir o alquilar.
- Históricamente, prácticamente todas las propiedades inmobiliarias de EE. UU. han seguido el ritmo de la tasa de inflación y/o la han superado.
- Usted acumula capital a medida que aumentan los precios, paga su hipoteca cada mes y/o realiza mejoras en la propiedad.
- Las operaciones bursátiles se llevan a cabo mediante algoritmos sofisticados a nivel de nanosegundos que pueden generar ganancias o pérdidas masivas en tan solo unos minutos. En comparación, los bienes raíces se mueven a paso de tortuga, aproximadamente cada 10 años, pasando por los mercados de compradores y vendedores. Estos ciclos a largo plazo hacen que sea mucho más fácil capitalizar los cambios del mercado.
- En las cuatro recesiones anteriores que he experimentado, incluida la peor a principios de la década de 1990, donde el mercado de Los Ángeles se desplomó un 35 por ciento en poco más de seis meses, cuando el mercado volvió a subir, los precios saltaron a los niveles previos a la recesión en solo Unos pocos meses.
- Las tarifas del mercado de valores y de los servicios financieros reducen constantemente sus márgenes de beneficio. De acuerdo a Investopediael planificador financiero típico cobra 1,02 por ciento anual sobre la cantidad complete de activos bajo administración.
Por ejemplo, si tiene $ 500,000 en su 401K que genera un rendimiento del 6 por ciento ($ 30,000), se le cobrarán $ 5,100 en tarifas de administración. Eso es la friolera de 17 por ciento de sus ganancias y eso ni siquiera tiene en cuenta los impuestos o la inflación.
Dos casos de estudio: Acciones vs bienes raíces
Los dos estudios de casos siguientes ilustran el efecto de la tenencia de acciones frente a los bienes raíces durante las recesiones del mercado.
Estudio de caso n. 1: Acciones
En 2000, mi hermano y yo invertimos $200,000 que heredamos en dos grandes fondos bien administrados. En ese momento, el Promedio Industrial DOW Jones (DOW) estaba en 20.324 y tocó fondo en 2002 en 9.859. Nuestra inversión se desplomó a solo $ 80,000 en unos pocos meses.
Para recuperar mi inversión unique de $200 000 utilizando una base reducida de $80 000, sería necesario que el mercado aumentara en un 250 por ciento.
De acuerdo con la DOW Jones Return Calculator, si hubiera permanecido en el mercado durante los últimos 20 años, mis $80,000 habrían aumentado un 278 por ciento con un rendimiento promedio de 6.875 por ciento. El valor precise de hoy sería de $222,400. Eso es solo $ 22,400 en complete durante 20 años o un rendimiento del 1.12 por ciento, y eso sin cargos de corretaje.
Si ajusta esta inversión para inflación basada en el IPC, si me hubiera quedado en el mercado, mi rendimiento durante los últimos 20 años habría sido del 4,282 por ciento o $114.256. En otras palabras, debido a la inflación, mi inversión inicial de $200,000 ahora valdría el equivalente a $114,256 en 2002, una disminución de $85,744 o 43 por ciento.
Estudio de caso n. 2: bienes raíces
Si bien el valor de su propiedad de inversión puede subir y bajar a medida que cambia el mercado, si paga su propiedad en 15 a 30 años, tendrá un activo que tiene valor en efectivo que también funciona como una anualidad. He aquí un escenario de la vida actual para ilustrar este punto.
En 1992 vendí un dúplex en el Valle de San Fernando a un viejo amigo que aún hoy es dueño de la propiedad. Su objetivo period utilizar esta inversión para crear un flujo de caja adicional para su jubilación. Aquí están los detalles de la transacción.
- Precio de compra: $245,000, con 20 por ciento de pago inicial ($49,000).
- Financiamiento: Préstamo a 15 años con tasa de interés fija al 8.25 por ciento con pagos mensuales de $1,901 por mes.
- La propiedad requirió reparaciones mínimas.
- Flujo de Caja: Negativo $700 por mes porque el comprador estaba sujeto al Impuesto Mínimo Alternativo. Si hubiera podido tomar la depreciación regular y otras deducciones permitidas, su flujo de caja negativo habría sido de solo $100 por mes.
- Incluso con el Impuesto Mínimo Alternativo en vigor, tomó menos de cinco años para que la propiedad alcanzara el punto de equilibrio.
Cuando el préstamo fue pagado 15 años después:
- Valor de la propiedad: $550,000, más del doble de su valor unique.
- Gastos de operación: $12,000 por año incluyendo reservas para reparaciones, impuestos, vacantes y otros gastos misceláneos.
- Ingreso bruto por alquiler: $36,000 por año, ingreso neto $24,000 por año.
A día de hoy (30 años después):
- La propiedad tiene un valor de $ 1,090,000 (casi 4.5 veces el monto de su precio de compra unique).
- El ingreso bruto por alquiler es de $60,000 por año con costos operativos de $18,000 por año. El ingreso neto es de $42,000 por año.
Comparando esto con otros tipos de inversiones:
- Un CD al 2 por ciento requeriría $2.1 millones de dólares para generar $42,000 por año.
- Una inversión en acciones con un rendimiento neto del 6 por ciento después de los honorarios de corretaje requeriría una inversión de $ 700,000, siempre que las acciones nunca hayan perdido valor durante los 30 años.
Mi cliente está listo para jubilarse
El comprador está ahora en edad de jubilación y le gustaría maximizar el efectivo que ha invertido en su inversión inmobiliaria. Las dos opciones que baraja son:
- Vender la propiedad y pagar el impuesto a las ganancias de capital.
- Haga un intercambio con impuestos diferidos 1031 por una residencia unifamiliar que alquile durante los primeros 12 a 24 meses que sea dueño de la propiedad. Luego puede mudarse a la propiedad y vivir en ella como su residencia principal. Cuando venda, él y su esposa podrían tomar $500,000 del dinero de la venta y pagar ganancias de capital solo sobre la cantidad superior a $500,000.
Las desventajas de las inversiones inmobiliarias residenciales
Los inquilinos pueden ser una pesadilla y una propiedad desocupada o dañada puede consumir rápidamente las reservas de efectivo. Además, como cualquier otra inversión, las inversiones inmobiliarias pueden perder valor. Además, es difícil predecir cuáles serán las consecuencias fiscales en términos de ganancias de capital, dividendos y requisitos de Impuesto Mínimo Alternativo.
A pesar de estos problemas, las disposiciones de intercambio 1031 son una ventaja importante. Debido a que los propietarios pueden cambiar (es decir, comprar una propiedad más costosa), pueden continuar aumentando su riqueza más rápidamente porque pueden diferir sus impuestos hasta que los paguen.
Lo que es más importante, debido a que los bienes raíces son un activo sólido que sigue el ritmo de la inflación, es una de las coberturas más poderosas disponibles para proteger el crecimiento de su inversión.
¿Te gustaría saber más sobre cómo identificar una gran inversión inmobiliaria? Si es así, vea la Parte 2 de esta serie, Secretos para maximizar los beneficios de tus inversiones inmobiliarias.
Bernice Ross, presidenta y directora ejecutiva de BrokerageUP y RealEstateCoach.com, es una oradora, autora y entrenadora nacional con más de 1000 artículos publicados. Conozca sus programas de capacitación para agentes/gerentes diseñados para mujeres, por mujeres, en BrokerageUp.com y su nueva capacitación en ventas para agentes en RealEstateCoach.com/newagent.
