El dueño de un edificio en los suburbios de Nueva York (llamémoslo Julex Tower) abrió negociaciones con un posible comprador. Como es costumbre, el propietario y posible vendedor solicitó al posible comprador que firmara un acuerdo de confidencialidad, comprometiéndose a no compartir información sobre Julex Tower o la posible venta. Como la mayoría de los otros acuerdos de confidencialidad, este creó una excepción, lo que permite al comprador compartir información con posibles inversores.
Un par de semanas después de las negociaciones, el posible vendedor se sorprendió al recibir una llamada telefónica de uno de sus vecinos sobre Julex Tower. El vecino había recibido algo de otra persona, que lo había recibido de otra persona: un memorando de ofrecimiento para Julex Tower. Presentó la oportunidad de invertir en la compra de la torre. Reveló toda la lista detallada de alquileres y otra información financiera, incluidos alquileres, vencimientos de arrendamientos y términos de opciones de renovación, que el vendedor había entregado al posible comprador. El memorando de oferta declaraba que el vendedor había administrado mal Julex Tower de forma crónica. El comprador planeó hacer un mejor trabajo administrando el edificio. Emprendería un programa estratégico de mejoras de capital, explotando las oportunidades que el vendedor había perdido o ignorado. El comprador dijo que todo esto duplicaría los ingresos operativos netos del edificio. Los compradores suelen decir todas estas cosas a los posibles inversores.
¿Algo de esto violó el acuerdo de confidencialidad? No precisamente. El vecino period, de hecho, un posible inversor. Podría haber invertido en un pequeño porcentaje de la adquisición de Julex Tower. Lo mismo podría ser cierto para todos los médicos, dentistas y abogados (o cualquier otra persona con una cuenta bancaria importante) en la ciudad o en cualquier otro lugar de los Estados Unidos o del mundo. El comprador siguió cumpliendo técnicamente con el acuerdo de confidencialidad, porque la información sobre Julex Tower se compartió solo con posibles inversores, aunque potencialmente con miles de ellos.
El acuerdo de confidencialidad en cuestión no period diferente de cientos de acuerdos similares en circulación hoy. Por lo basic, permiten la divulgación a “inversionistas potenciales”, sin más restricciones.
En respuesta a la experiencia que acabamos de describir, tal vez el vendedor cuidadoso del mañana, o su abogado, debería agregar algo de lenguaje a cualquier acuerdo estándar de confidencialidad. Tal vez el acuerdo de confidencialidad debería limitar el número de posibles inversores. Tal vez cada posible inversionista debe ser alguien que el director del comprador ya conozca de acuerdos anteriores. Tal vez el comprador solo deba dar a los posibles inversores “teasers” con información limitada, a menos que un cliente potencial en explicit muestre un interés serio en el trato. Tal vez cada prospecto debería firmar su propio acuerdo de confidencialidad y también aceptar no compartir más la información confidencial. Tal vez el comprador debería mantener una lista de posibles inversores y compartirla con el vendedor para demostrar que las revelaciones a los posibles inversores no violaron el acuerdo de confidencialidad.
Si el próximo vendedor cuidadoso agregara algunos o todos esos conceptos a su acuerdo de confidencialidad, crecería en un par de cientos de palabras. Los posibles compradores y sus abogados probablemente se opondrían a estas restricciones, o querrían ajustarlas y negociarlas. Esto daría lugar a múltiples borradores, llamadas telefónicas, discusiones y otras idas y venidas, lo que daría lugar a más honorarios legales y demoras en la negociación sustantiva de cualquier posible transacción.
Para una transacción reciente, nuestro cliente nos pidió que echáramos un vistazo a su acuerdo de confidencialidad existente. Efectivamente, permitió divulgaciones a todos y cada uno de los inversores potenciales, creando exactamente la misma apertura y riesgo potencial que había enfrentado el vendedor de Julex Tower. También lo hizo un montón de otros (diferentes) acuerdos de confidencialidad que este cliente había utilizado para otras transacciones.
Le contamos al cliente la historia del vendedor de Julex Tower cuyo vecino descubrió todos los secretos del vendedor a través del memorando de oferta del posible comprador. Notamos que podríamos ajustar el acuerdo de confidencialidad estándar de este cliente para tratar de reducir el riesgo en las líneas sugeridas anteriormente. Sin embargo, también notamos que la historia de Julex Tower había ocurrido solo una vez. Fue un caso atípico.
Solo porque este problema había ocurrido una vez, ¿quería el vendedor de hoy complicar su acuerdo de confidencialidad estándar y las negociaciones relacionadas? Este vendedor nunca había experimentado un problema related. En última instancia, el vendedor decidió dejar en paz su acuerdo de confidencialidad estándar y vivir con el riesgo. Sin embargo, estuvo cerca. A menudo, estas llamadas cercanas resultan al revés. Así es como los bienes raíces y otros documentos legales crecen y crecen, y rara vez se reducen.
