Por el Dr. Charles Patterson, columnista de WCI
Como regla basic, comprar una casa mientras se está en servicio activo no es una gran thought. En escritos anteriores, he argumentado (incluso con vehemencia) que es mejor que los miembros del servicio alquilen. Sin embargo, también he expuesto el argumento a favor de la compra de una vivienda. En esta columna, ampliaré estas concepts agregando mi experiencia private como inquilino y propietario de una casa, todo mientras estaba en servicio activo.
Los primeros años de carrera
Los primeros años fueron, en retrospectiva, algunos de los mejores. Yo period residente y mi nuevo cónyuge estaba terminando la escuela PA. Teníamos un patrimonio neto que estaba impresionantemente por debajo de cero, y nuestros días estaban dictados por un programa de entrenamiento riguroso. Si bien disfrutábamos de la zona del país donde vivíamos y trabajábamos, no teníamos intención de echar raíces allí. Además, teníamos casi garantizado que nos iríamos en un plazo de 3 a 5 años sin perspectivas rentables de regresar. Éramos jóvenes y estábamos aprendiendo a manejar las finanzas personales, la medicina y el matrimonio. Queríamos niños, pero esa aventura quedó en manos de un universo cuya línea de tiempo es propia. No teníamos tiempo libre, y mucho menos dinero, para gastar en una casa. Financieramente, teníamos una hoja de ruta y un ingreso modesto, pero no mucho más. Entonces, alquilamos un apartamento pequeño y luego una casa pequeña, y el arreglo fue absolutamente adecuado. Escribiendo estas palabras, recuerdo esos tiempos con tanto cariño (¿y tú?).
Una nota importante aquí: teníamos menos que nada que perder, y aunque el mercado de la vivienda funcionó bien en los años que estuvimos en formación, probablemente tendríamos, en el mejor de los casos, un “punto de equilibrio” después de los costos de transacción y los gastos inevitables de propiedad. Tenía aversión al riesgo, haciendo todo lo posible para construir una base para nuestra vida y nuestra familia. Si bien el canto de sirena de la propiedad de la vivienda period tentador, no period el momento de comprar una casa. Me alegro de no haberlo hecho.
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Por qué somos financieramente independientes y alquilamos
Nuestro primer lugar de destino
Unos años más tarde, habiendo ganado experiencia clínica (y peso) mientras perdía cabello, nuestras ruedas de entrenamiento se estaban saliendo. Las realidades de nuestro primer lugar de destino eran muy diferentes a las de nuestra residencia en servicio activo. Mi esposa y yo habíamos dado la bienvenida a un bebé a nuestro mundo y ahora estábamos certificados en nuestras especialidades. Habíamos escatimado y ahorrado y nos abrimos camino hacia un patrimonio neto positivo, y estábamos libres de deudas. Además, seguíamos un presupuesto y un plan de inversión por escrito, y cumplíamos con nuestras metas de ahorro y donaciones mientras vivíamos por debajo de nuestras posibilidades. Extravagante sería lo más alejado de una descripción precisa, pero cómodo, cálido y satisfactorio sería suficiente. Nuestra base recién asignada se encontraba en un área del país que realmente disfrutamos con un bajo costo de vida (y la subvención básica concomitante para vivienda o BAH). El mercado inmobiliario en ese momento en 2018 period relativamente favorable para los compradores, y podríamos vernos quedándonos en ese lugar o volviendo a él en el futuro.
Aquí es donde intervienen las partes subjetivas y especulativas de la decisión de compra. Gracias a los ahorros y una ganancia inesperada agridulce, hicimos un pago inicial de más del 20 % en un préstamo convencional. Mi puesto tenía una gran demanda en una base que no se consideraba “deseable” para la Fuerza Aérea en basic. Dado esto y la escasez de médicos en mi campo, mis comandantes me habían dicho que mi asignación sería de duración indefinida y que cualquier mudanza sería de mi elección. Esto parecía razonable, especialmente considerando que nadie en el Pentágono me estaba acelerando hacia un liderazgo más alto (y con razón). Por supuesto, la vida pasa y la vida militar pasa, y no había ninguna garantía de que no me cambiarían antes de tiempo. Había un riesgo actual.
Es cierto que quería comprar. Mi esposa y yo queríamos expandir nuestra familia y hacerlo en un hogar que pudiéramos llamar nuestro. La compra de una hipoteca no fue la decisión financiera conservadora, al menos en el papel, pero fue claramente hacia donde se desviaron nuestras mentes consumistas estadounidenses.
Bienes Raíces y Riesgo Actual
Al principio del proceso de compra de nuestra primera casa, me di cuenta de que tanto como estábamos comprando una casa, también estábamos comprando riesgo. Específicamente:
- Riesgo de que tengamos que someternos a una reparación importante, imprevista y necesaria (lo hicimos varias veces)
- Riesgo de que surjan costos imprevistos (ciertamente lo hicieron)
- Riesgo de que el mercado se estanque
- Riesgo de que la tragedia caiga sobre nuestra familia
- Riesgo de que nuestras necesidades presupuestarias cambien drásticamente
- Riesgo de perder mis ingresos
- Riesgo de que nos reasignen
- Riesgo de que no supiéramos lo que no sabíamos
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Mitigación de riesgos y planificación
Mi esposa y yo sentimos que teníamos una comprensión bastante sólida de los riesgos. Ahora, necesitábamos mitigarlos y planificar para los peores escenarios.
Cuando se trata de invertir, soy bastante aburrido: fondos indexados, bonos, REIT. Sin criptografía, especulación, apalancamiento, individuos u opciones. Esto refleja una aversión de larga knowledge a los movimientos que podrían hacer que nuestra vida financiera caiga en picada. Aplicamos la misma precaución a nuestra primera compra de vivienda, que consideré una inversión híbrida/consumible. Para reiterar, a diferencia de mis inversiones monótonas, reconocimos un deseo private de comprar una casa. Por lo tanto, asumimos los mayores riesgos uno por uno, sorteando las contingencias y acordando que cualquier riesgo inaceptable justificaría la reconsideración de nuestro esfuerzo.
Los mayores riesgos para la vida fueron (con suerte) inverosímiles. Mi trabajo y mis ingresos eran estables, y había pólizas de seguro vigentes para mantener cómodamente a mi familia en caso de que quedara incapacitado por muerte o discapacidad. Somos afortunados de tener un seguro de salud a través de Tricare, que ha sido adecuado incluso para las condiciones médicas más catastróficas. Siempre que no me despidieran y mantuviéramos los costos de vivienda razonables, nuestros ingresos serían satisfactorios sin importar si mi esposa decidió trabajar.
Al mantener la hipoteca “razonable”, me refiero a menos del doble de nuestros ingresos anuales. Preferí mantener esto más cerca de 1-1.5x. Con tasas de interés bajas, sin penalización por pago anticipado y un presupuesto que representaba el pago de la hipoteca en menos de 15 años, estábamos contentos con nuestros mejores planes.
Sabiendo que, para citar a Eisenhower, “los planes no valen nada, la planificación es indispensable”, continuamos con nuestro esquema, conscientes de que la propiedad de la vivienda period algo que deseábamos. Éramos muy conscientes de que podíamos convencernos de que una propuesta financieramente traicionera tenía sentido, aunque no lo fuera. Y la compra de viviendas en el ejército es traicionera: no hay certeza de que las órdenes de uno se ejecutarán o de que no se le trasladará con poca antelación. No es problema del Departamento de Defensa cuando el mercado de la vivienda se derrumba. Pero con las condiciones optimizadas para una compra, procedimos al ejercicio de “ser estúpido, inteligentemente”.
Por supuesto, si tuviéramos que mudarnos, querríamos vender para obtener una ganancia. Este period el Plan A. Pero asumiendo con pesimismo que nuestro precio de venta sería al menos un 10% más bajo que nuestro precio de compra, nos consolamos con el Plan B: aceptar la pérdida teórica agravada por los costos de transacción y el mantenimiento proyectado. En complete, dependiendo de la cantidad de tiempo que pasamos en la casa, gastaríamos la misma cantidad o más en alquiler de todos modos. En specific, este cálculo no tiene en cuenta el tiempo dedicado a la gestión de la vivienda, tiempo que de otro modo podría ser desviado al propietario.
Si el mercado llegara a su fin por completo, dejando la casa con un valor inferior al 50 % de su precio de compra, intentaríamos alquilarla. Llegamos a hablar con varias empresas de gestión, anticipando que, en ese caso, podríamos convertirnos en propietarios de larga distancia. Con una fuerte participación accionaria y el entendimiento de que dondequiera que fuéramos sería poco possible que tuviera un BAH más bajo, se disiparon las preocupaciones por las vacantes. No es óptimo, pero sabiendo que nos gustaría volver al área, este Plan C fue aceptable para nosotros.
Quizás el mayor y más tangible riesgo sería que nuestros pedidos cambiaran antes de registrarse en el nuevo lugar de destino. Por esta razón, es aconsejable cerrar la casa después llegar físicamente y registrarse en la nueva base. Esto es subóptimo para el proceso de mudanza, pero si tuviera un dólar por cada vez que escuché que los pedidos cambiaron abruptamente y en la hora 11, tendría suficiente para una agradable velada con mi esposa (niñera incluida).
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Lecciones aprendidas
Como se ha escrito, comprar una casa en Estados Unidos es una experiencia visceral, que no siempre equivale al éxito financiero y que a menudo conduce a lo contrario. En la mayoría de los casos, todavía diría que comprar una casa mientras está en servicio activo no es aconsejable. Pero a la mayoría de las reglas, hay excepciones, y sabiamente o ingenuamente, nos convencimos de que comprar period una buena thought.
Por todas las medidas, nuestra primera casa comprada mientras estaba en servicio activo fue una historia de éxito. Planear y aceptar el riesgo que asumíamos period un ejercicio de prudencia. No apostamos la granja, y alcanzamos cómodamente nuestras metas financieras a pesar de las tuberías rotas, un techo granizado y años de mantenimiento. Nuestra familia se convirtió en la casita y llegamos a conocer vecinos que serán amigos de por vida. Para nuestra familia, el hogar se convirtió en un lugar alegre y de reunión para nuestra comunidad.
¿Podría haberse logrado esto mediante el alquiler? Apuesto a que la respuesta es “sí”, pero también sospecho que se habría sentido diferente. Éramos propietarios de viviendas (OK, propietarios de hipotecas). Las familias de militares, incluida la nuestra, se acostumbran a la incertidumbre: horarios extraños, despliegues y todo tipo de “sorpresas” divertidas. Ser propietario de una casa añadía una sensación de estabilidad, la sensación de que teníamos un lugar más firme en la comunidad native. Contribuíamos a esa vida con un mayor sentido de pertenencia porque teníamos una pequeña participación en ella. La ciudadanía es más actual cuando eres tú quien paga los impuestos.
A medida que se abrieron nuevas oportunidades, el siguiente capítulo de nuestro viaje militar nos alejó de nuestro amado primer hogar. Habíamos estado en nuestra casa durante cuatro maravillosos años, tiempo durante el cual el mercado inmobiliario se fortaleció inmensamente. Por casualidad y sin culpa ni adivinación nuestra, la casa se vendió en 72 horas y por el doble de lo que pagamos. Pero la verdadera riqueza obtenida de la experiencia estuvo en los gratos recuerdos establecidos y la sabiduría de las lecciones aprendidas.
Si comprende los riesgos de los bienes raíces y quiere trabajar con socios examinados por WCI que podrían ayudarlo a generar riqueza a través de la inversión en bienes raíces, estas son algunas de las mejores compañías en el negocio.
Presentado Bienes raíces Socios
MLG Capital
Tipo de Ofrenda:
Fondo
Enfoque primario:
Multifamiliar
Inversión Mínima:
$50,000
Año de fundación:
1987
Inversiones patrimoniales JAX
Tipo de Ofrenda:
Fondo / Llave en mano
Enfoque primario:
Unifamiliar
Inversión Mínima:
$100,000
Año de fundación:
2017
Trión Propiedades
Tipo de Ofrenda:
Fondo
Enfoque primario:
Multifamiliar
Inversión Mínima:
$50,000
Año de fundación:
2005
El grupo pico
Tipo de Ofrenda:
REIT
Enfoque primario:
Unifamiliar
Inversión Mínima:
$25,000
Año de fundación:
2000
Inversiones de origen
Tipo de Ofrenda:
Fondo
Enfoque primario:
Multifamiliar
Inversión Mínima:
$50,000
Año de fundación:
2007
capital de pozos
Tipo de Ofrenda:
Fondo
Enfoque primario:
Autoalmacenamiento / Casas Móviles
Inversión Mínima:
$50,000
Año de fundación:
2014
RealtyMogul
Tipo de Ofrenda:
Plataforma / REIT
Enfoque primario:
Multifamiliar
Inversión Mínima:
$5,000
Año de fundación:
2012
Capital DLP
Tipo de Ofrenda:
Fondo
Enfoque primario:
Multifamiliar
Inversión Mínima:
$200,000
Año de fundación:
2008
* Considere esto como una introducción a estas empresas y no como una recomendación. Debe hacer su propia diligencia debida en cualquier inversión antes de invertir. La mayoría de estas oportunidades requieren la condición de inversor acreditado.
Las opiniones expresadas en este artículo son las del autor y no reflejan ninguna posición oficial del Departamento de Defensa o del gobierno de los EE. UU. Estos escritos no están autorizados, aprobados o respaldados por ninguna de las entidades anteriores.
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