El Programa Baker tuvo el honor de dar la bienvenida a Paul Rubacha, presidente del Consejo de Bienes Raíces de Cornell y cofundador y director de Ashley Capital, a la serie de oradores distinguidos. El Sr. Rubacha comenzó su carrera en el departamento de bienes raíces de Prudential Monetary, Inc. y pasó a operaciones de capital con Goldman Sachs, estableciéndose en Wall Avenue. Al analizar la trayectoria de su carrera, el Sr. Rubacha habló sobre la transición de las actividades de fabricación de las operaciones locales de los Estados Unidos a ubicaciones globales, particularmente en el sudeste asiático, en la década de 1980. Esto dio lugar a almacenes vacíos a medida que las operaciones de fabricación se trasladaban cada vez más al extranjero. Como resultado, los estados más afectados como Ohio, Michigan, Minnesota e Indiana enfrentaron efectos nocivos generalizados, como desempleo, una economía regional deprimida, disminución del valor de los activos, terratenientes en dificultades y tierras sin usar. Fue entonces cuando el Sr. Rubacha y su socio, Rick Morton, identificaron la oportunidad de comprar almacenes vacíos, mejorarlos y alquilarlos para brindar una mejor experiencia a los inquilinos.
El primer trato del Sr. Rubacha fue un complejo de almacenes ubicado en el extremo sur de Chicago. Esta fue la oportunidad de liderar la rehabilitación de un sitio infrautilizado en un almacén deseable y funcional para un inquilino superior. La ocupación existente period inferior al 50% debido a la ubicación del sitio en Rust Belt, donde las actividades industriales habían disminuido drásticamente durante la década de 1980. El Sr. Rubacha se dio cuenta de que los 12 edificios eran bastante funcionales con un tamaño whole de 2 millones de pies cuadrados, accesorios de rociadores decentes para evitar riesgos de incendio y una relación de acoplamiento razonable. Se hizo cargo de la mayoría de los activos, compró las dos parcelas restantes y las financió, utilizando las ganancias para realizar las mejoras necesarias en todo el desarrollo. Luego de las mejoras, la ocupación del desarrollo aumentó del 50% al 93%. El Sr. Rubacha adoptó un enfoque financiero creativo para utilizar una reducción de impuestos, parte de un programa de aplazamiento de impuestos y logró grandes flujos de efectivo. Este primer acuerdo fue clave para impulsar el flujo de acuerdos posteriores, ya que ayudó a Ashley Capital a establecer una relación sólida con los clientes, los corredores y los contratistas locales.
El Sr. Rubacha compartió que la clave para convertirse en un desarrollador exitoso es ponerse en situaciones desafiantes y usar técnicas creativas de resolución de problemas para obtener el mayor rendimiento de su cartera. Pudo reconocer la oportunidad de comprar propiedades de almacén con una base baja, crear valor y volver a arrendarlas a un precio más alto, al tiempo que realmente brindaba los resultados requeridos por los clientes. La cartera de Ashley Capital originalmente estaba compuesta por almacenes existentes que se convirtieron en activos de valor agregado. Hoy en día, la cartera tiene partes iguales de almacenes existentes y nuevos almacenes construidos desde cero.
El Sr. Rubacha brindó una gran perspectiva sobre los diferentes tipos de acuerdos industriales en el mercado precise y los desafíos asociados con cada uno. Un acuerdo de valor agregado, también conocido como acuerdo de “adquisición directa” definido para un activo en predesarrollo o en desarrollo, aún por completar, fue para una instalación de logística cross-dock en una ubicación de relleno en Atlanta. Este acuerdo tenía riesgos de arrendamiento, pero no riesgos de construcción asociados. Ashley Capital pudo mitigar el riesgo de arrendamiento utilizando su extensa crimson de relaciones con corredores y contratistas locales. El otro tipo de trato que presentó el Sr. Rubacha fue para la adquisición de una “oportunidad de compra anticipada” definida para un sitio que todavía está en construcción pero tenía un buen plan preliminar aprobado por el municipio y un cronograma estimado de construcción. Sin embargo, aún existían riesgos de construcción asociados con el trabajo restante en el sitio, problemas de contingencia y requisitos de acabado del arrendatario que no podían contabilizarse fácilmente, lo que hacía que el proceso de suscripción fuera un desafío. Los riesgos de construcción fueron mitigados aumentando los costos de contingencia en suscripción.
Fue útil conocer los principales desafíos asociados con el tipo de activo industrial, especialmente porque ha sido un producto básico tan widespread en los mercados de capital para inversores y desarrolladores en los últimos años. Ha habido una demanda sin precedentes de activos industriales en los EE. UU. en el último año, con el cambio de la estrategia de la cadena de suministro de “justo a tiempo” a “por si acaso” y más empresas que están regresando sus actividades de fabricación a los EE. UU. Las principales razones que contribuyen a este cambio son el aumento del costo de envío, el aumento de las capacidades de automatización, la disminución de la necesidad de mano de obra barata, la disminución de las barreras del idioma y la reducción de las barreras de la zona horaria, todo lo cual ha hecho que sea menos deseable para las empresas tener sus operaciones de fabricación en el sudeste asiático.
Period importante señalar que no todos los actores involucrados en el desarrollo y la inversión de activos industriales prevalecerán, como señaló el Sr. Rubacha. Aquellas empresas con experiencia a largo plazo en activos industriales están mejor posicionadas para beneficiarse de ganancias sostenibles resultantes de las condiciones actuales del mercado. Un gran ejemplo de esto es la cartera de activos bajo administración de Ashley Capital que aumentó drásticamente desde su compromiso con Amazon en 2017. La experiencia de Ashley Capital con el proceso de selección de sitios dependiente de la ubicación, los requisitos de ingeniería civil, la idoneidad de la proporción de estacionamiento y sus sólidas relaciones con los municipios han los llevó a completar más de 3,5 millones de pies cuadrados en transacciones con Amazon hasta el momento.
En 2016, Ashley Capital buscó la ayuda de Michigan Financial Growth Company (MEDC) para convertir una pista de carreras abandonada en Hazel Park en almacenes que ahora albergan a Amazon, LG Electronics y Bridgewater Interiors. El programa de financiamiento de incrementos de impuestos para terrenos abandonados no solo ayudó a Ashley Capital a construir espacios de uso mixto de vanguardia para los principales inquilinos, sino que también generó interés para futuros desarrollos residenciales y comerciales en Hazel Park. “Que Ashley Capital reconstruya la pista de carreras ha ayudado a atraer nuevos restaurantes y cervecerías para que consideren ubicarse aquí y contribuye a un sentido basic de orgullo para los residentes y trabajadores de la ciudad de Hazel Park”, dijo Jeff Campbell, director de desarrollo comunitario de Hazel Park. [1]
La verdadera esencia del éxito del Sr. Rubacha en la inversión inmobiliaria radica en su estrategia comercial oportunista y su enfoque en la calidad. Cuando se le pidió consejo sobre cómo seguir una carrera exitosa en bienes raíces, enfatizó la adopción de un “enfoque proactivo” hacia la comprensión basic de los mercados, los tipos de activos y las estrategias de inversión. Esto permitirá al inversionista exitoso obtener no solo el panorama basic de la industria, sino también identificar los desafíos subyacentes que pueden generar oportunidades de valor agregado.
[1] https://www.michiganbusiness.org/reports-data/success-stories/ashley-capital/
