Has oído hablar de la pastilla azul y la pastilla roja. ¿Pero has oído hablar de la línea azul y la línea verde?
Debería. Porque se cruzaron recientemente. Lo que podría ser desastroso para algunos inversores inmobiliarios. Y no, no estoy hablando de una curva de rendimiento invertida.
Hace poco escribí un artículo sobre el momento extraño en el que nos encontramos. Hay una desconexión predecible entre vendedores y compradores, y advertí que podría empeorar antes de mejorar.
Cuando se publicó ese artículo, el CEO de BiggerPockets, Scott Trench, hizo el siguiente comentario perspicaz:
Esta fue una gran thought, y me quito el sombrero ante ti, Scott (y ciertamente no te estoy adulando como el jefe de BiggerPockets. Ciertamente no).
Estamos en la zona de equidad negativa
Inexperienced Road es un proveedor de datos y analista de primer nivel para el espacio inmobiliario comercial en EE. UU. y Europa. Inexperienced Road realizó un seminario internet en septiembre llamado “Navegando el ‘Al Revés’ en Bienes Raíces Comerciales.” si has visto Cosas extrañas, usted sabe que este es un momento extraño de hecho.
En este seminario internet, hicieron muchos comentarios sobre el extraño entorno precise. Comparable a lo que dije en mi artículo en agosto. Me llamó la atención el siguiente gráfico:
Primero, el gráfico de la izquierda muestra una disminución significativa en los rendimientos apalancados proyectados. Los inversionistas en bienes raíces comerciales deben esperar rendimientos más bajos si actualmente invierten en bienes raíces comerciales convencionales. Las inversiones populares como las multifamiliares están especialmente en riesgo.
He estado haciendo sonar una campana de alarma sobre este tema durante años (a pesar de que escribí un libro llamado La inversión perfecta sobre inversiones multifamiliares en 2016). ¡La inversión multifamiliar no es perfecta si debe pagar de más para llegar allí! Es solo un hecho de la vida.
Cuando las tasas de interés suben, los inversores deben esperar un ROI más bajo a menos que las tasas de capitalización de compra se expandan en consecuencia. Esa es la situación en la que nos encontramos para los sindicadores e inversionistas que están pagando el “precio completo” por multifamiliares y muchos otros activos comerciales. Asegúrate de no hacer esto, especialmente ahora. ¿Por qué?
Recientemente escuché a un sindicador multifamiliar lamentar que le habían superado en una oferta de $20 millones en un apartamento en el Medio Oeste. ¡Dijo que el ganador lo superó en una oferta de aproximadamente $ 2 millones y adquirió este activo a una tasa de capitalización del 3%! Dijo que no había mucho valor agregado disponible. No puedo imaginar cómo terminará eso para sus inversores. Es difícil imaginar cómo terminará bien.
Mira el segundo gráfico. Como advertí y aclaró Scott Trench hace unos meses, nos encontramos en un momento extraño en el que las tasas de interés han subido drásticamente, pero las tasas de capitalización aún no han seguido, al menos no mucho.
La línea azul (tasa de interés) nunca debe igualar o exceder la línea verde (tasa de capitalización). En su mayor parte, la tasa de capitalización siempre debe exceder la tasa de interés por lo que denominaré “prima de riesgo”. En otras palabras, el riesgo de invertir en bienes inmuebles comerciales, o cualquier bien inmobiliario, es mayor que invertir a la tasa libre de riesgo (comprar bonos del Tesoro de EE. UU.). Por lo tanto, debería exceder significativamente la línea azul (tasa de interés) aquí.
Sin embargo, en realidad es un poco peor que eso en esta situación, porque los préstamos comerciales actuales tienen un precio con una prima adicional que refleja el riesgo adicional que los inversores institucionales ven en el espacio comercial en este momento.
El siguiente gráfico muestra lo que quiero decir. Tenga en cuenta el diferencial de 0,93% a 1,67%, un aumento de casi el 80%. Es simplemente un hecho que los mercados crediticios se están ajustando y los prestamistas quieren que les paguen más de lo que hicieron cuando “todos estaban contentos y nada podía salir mal” durante la última década.
Entonces, las tasas de interés se han disparado del 3% al 5%. Las tasas de capitalización aún no han seguido. ¿Por qué?
Creo que parte de la razón es que ha habido una gran cantidad de capacitación, entrenamiento y entusiasmo en el mundo de la sindicación durante la última década, especialmente en las viviendas multifamiliares. Todo tipo de nuevos jugadores han lanzado sus sombreros en el ring. Y muchos de ellos no experimentaron el dolor de las últimas recesiones, mientras que muchas de las cohortes más experimentadas las recuerdan bastante bien.
¡Muchos sindicatos y sus inversores están tan emocionados de finalmente tener la oportunidad de hacer un trato! Proceden a pagar el precio de venta completo o algo así por activos inmobiliarios comerciales repentinamente sobrevaluados. En lugar de ofertar contra otros 60 jugadores bien financiados, como antes, tal vez solo estén compitiendo con otros tres o cuatro. Después de estudiar y cortejar inversores y anhelar un trato durante años, finalmente tienen su oportunidad.
Pero la pregunta es, ¿quién se queda con el extremo corto del palo? Puede que ni siquiera sea el sindicador porque a menudo cobran altas tarifas de adquisición, tarifas de administración de activos, tarifas de administración de propiedades y más.
Sus inversores podrían ser víctimas. Te escribo hoy para que no te conviertas en uno de ellos.
Estos “nuevos”, como los llamo (nuevos gurús), a veces les dicen a los inversores: “Esta vez es diferente”. Desafortunadamente, ellos mismos pueden creer eso.
Pero los árboles no crecen hasta el cielo. Y como señaló irónicamente el economista Howard Stein: “Si las cosas no pueden continuar para siempre, eventualmente se detendrán”.
Como digo a menudo, la marea ha subido para todos durante la última década. Pero como suele decir Warren Buffett: “Algún día bajará la marea y veremos quién nada desnudo”.
Podríamos estar llegando a un momento como este.
Apalancamiento negativo
Muchas transacciones de bienes raíces comerciales y sus inversionistas han entrado en una period de “apalancamiento negativo”..El apalancamiento negativo es cuando se adquiere un activo a una tasa de capitalización por debajo de la tasa de interés de la deuda utilizada para financiarlo. Nuestro Director de Inversiones de Wellings Capital, Troy Zsofka, me explicó esta situación.
En este caso, el apalancamiento ya no aumenta el perfil de rendimiento y se convierte en una carga que ejerce una presión a la baja sobre los rendimientos de las acciones (de ahí el término “apalancamiento negativo”). Además, el mayor servicio de la deuda cut back el LTV en el que se pueden cumplir los índices de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de la deuda requeridos por el prestamista, lo que requiere capital adicional en la pila de capital, lo que diluye aún más los rendimientos de los inversores.
Uno puede preguntarse cómo, entonces, podría tener sentido comprar propiedades utilizando un apalancamiento negativo.
En mi experiencia, una forma en que estos patrocinadores obtienen la inversión a lápiz es asumir un crecimiento continuo de la renta. Este crecimiento eventualmente resultará en una “tasa de capitalización prospectiva”, por así decirlo, que es más alta que la tasa de interés de la deuda. En otras palabras, hacen crecer su NOI fuera del problema.
Pero esto es claramente un esfuerzo arriesgado cuando el potencial a la baja está gobernado por fuerzas del mercado fuera del management de un operador.
Otra forma de justificar el apalancamiento negativo, como dijo Scott Trench, es con un acuerdo de alto valor agregado que se basa en una ejecución rápida para que el potencial alcista mitigue la posición de apalancamiento negativo.
Confiar en la ejecución para ir exactamente según lo planeado para proteger la desventaja también es un esfuerzo arriesgado, especialmente para muchos sindicatos menos experimentados, y a menudo no tiene sentido desde una perspectiva de rendimiento ajustado al riesgo.
En cuanto al primer punto, a menudo veo ofertas que promocionan el crecimiento histórico de alquileres del mercado, destacando que Phoenix o Austin, por ejemplo, han experimentado un crecimiento de alquileres superior al 18 % en los últimos dos años. La inferencia es que esto es de alguna manera indicativo del futuro como si esta tasa de crecimiento continuara. ¡Esto justifica usar un crecimiento de la renta del 8-10% en los supuestos de suscripción professional forma y llamarlo conservador!
En mi opinión, el hecho de que un mercado haya experimentado un crecimiento descomunal de las rentas en los últimos años es, en todo caso, indicativo de exactamente lo contrario: puede ser insostenible. El crecimiento de la renta normalmente se estanca hasta cierto punto para que se alcance el equilibrio.
La disminución de la asequibilidad de la vivienda es un obstáculo para la inmigración continua a un mercado y, por lo tanto, no se debe confiar en el crecimiento continuo de la demanda para sostener el crecimiento desmesurado de la renta.
¿Cómo se puede fallar en este entorno? Déjame contar las formas…
- Adquiera una operación de “tasa de mercado” (a menudo negociada) con apalancamiento “típico” a la tasa de interés precise.
- Empeore una mala situación agregando una capa adicional de capital preferente para compensar el aumento de las tasas, el menor apalancamiento permitido y la caída de las proyecciones de rendimiento.
- Arrastra a un grupo de inversionistas pasivos desprevenidos a la mezcla, prometiéndoles una gran oportunidad para generar ingresos y aumentar su riqueza. Estos son conocidos como víctimas.
- Lo peor de todo: sé esa víctima desprevenida.
¿Cómo se puede tener éxito en este entorno?
- Adquiera un acuerdo fuera del mercado subadministrado y subvaluado con muchas ventajas predecibles.
- Cree esa ventaja a través de su equipo experimentado y un proceso bien perfeccionado.
- Adquirir lo anterior a través de términos de préstamo preferibles (como deuda asumible o financiada por el propietario). O adquirir en efectivo y refinanciar algún día. O mantener en efectivo.
- Invierta con un sindicador experimentado o un administrador de fondos que se especialice en lo anterior.
Una palabra closing sobre los bancos
Los bancos no son tontos. Como los mayores inversores en la mayoría de los negocios de bienes raíces comerciales, los bancos obviamente desconfían de hacer malos negocios y perder dinero. Muchos de sus empleados subalternos no estuvieron presentes durante las recesiones pasadas. Algunos todavía están ansiosos por hacer préstamos, alcanzar sus cuotas, and so forth.
Pero la mayoría de los bancos tienen algunos profesionales experimentados que han estado a la vuelta de la esquina. Muchos de ellos están apretando la soga de los préstamos comerciales mientras hablamos. Así que esté atento a una disminución significativa en los prestamistas dispuestos a hacer préstamos comerciales en los próximos días. Ya ha empezado.
Los banqueros conservadores a menudo reaccionan de forma exagerada para cubrir su riesgo. Por lo tanto, es posible que muchos de estos malos tratos ni siquiera lleguen a cerrarse, lo que podría proteger a algunos de ustedes de una mala inversión.
Pero, por favor, no confíe en los banqueros para protegerlo de cualquier daño. En su lugar, haga su propia diligencia debida. Aprenda a ser un inversionista inteligente y asóciese con otros que han superado con éxito estas tormentas en las últimas décadas. Dolor + Años = Sabiduría. Al menos en algunos casos.
¿Está cansado de pagar de más por propiedades unifamiliares y multifamiliares en un mercado sobrecalentado? Invertir en autoalmacenamiento es una alternativa que se pasa por alto y que puede acelerar sus ingresos y aumentar su riqueza.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
