El asombroso pago absoluto de la hipoteca afectará el gasto de los singapurenses

Uno de los artículos más compartidos en el grupo de chat resulta ser un artículo titulado DBS, OCBC, UOB elevan las tasas de interés para préstamos hipotecarios fijos hasta en un 4,5 %.

• Los 4 paquetes de tasa fija de DBS se establecen en 4.25% al ​​año
• Los paquetes de tasa fija de uno y dos años de OCBC ahora son 4.3% al año (frente a 3.35-3.5%)
• El fijo UOB a 2 años se establece en 4,5% anual
• Tasa flotante DBS: SORA + 1%. SORA está ahora en 2.66%. Esto significa actualmente un 3,66%.

Estaba un poco perplejo acerca de cómo es que esto se compartió tan ampliamente cuando la mayoría de los interesados ​​se dieron cuenta de que habían aumentado y podrían seguir aumentando por un tiempo.

Un par de mis amigos me explicaron:

1. Los intereses de los préstamos a tipo fijo subieron del 1,25% al ​​4,25%. La diferencia es del 3%, y eso es un aumento de $1,500 al mes o $18,000 un año.
2. Por un lado, cuando el interés pasa del 3,25% al ​​4,25%, su gasto por intereses a dos años aumenta en $34,000.
3. Desde mediados de septiembre hasta hoy, los gastos de intereses de una hipoteca fija a dos años en gastos de intereses aumentaron en $51,000 por un préstamo de $1.73 millones.

Este es otro caso en el que las cifras porcentuales dicen menos en comparación con las cifras absolutas.

No podemos sentir el impacto de estas cosas a través del porcentaje de retorno o el costo, pero ¿dónde reducirá sus gastos si necesita pagar $51,000 más en dos años?

No comemos porcentajes sino cantidades absolutas.

Es mejor que hayas vivido una vida prudente.

Sospecho que muchos no viven una vida prudente y les resultaría difícil reducir sus gastos.

Significaría reducir el gasto discrecional, lo que tendrá un impacto en la economía actual.

Aquí

El grupo de compradores de la misma propiedad se cut back (a menos que se importe)

En cifras absolutas, también me doy cuenta de que la asequibilidad de la vivienda ha cambiado.

Por ejemplo, permítanme usar un condominio que mi amigo compró en 2015. El condominio de 3 habitaciones, 1055 pies cuadrados y 99 años de arrendamiento le costó $ 1,500,000. El pago inicial period appreciable, pero podía hacerlo funcionar.

En julio de 2022, una unidad related del mismo tamaño se transó por $ 1,900,000 o una ganancia del 26% o una tasa de rendimiento compuesta no apalancada del 3.4% anual.

Siete años más tarde, tendría que vender su condominio si desea obtener las ganancias.

Pero, ¿quiénes serían los compradores del condominio?

1. Encontrar compradores de reventa versus un nuevo desarrollo. Alguien necesita que le guste el lugar como un lugar para vivir o que encuentre su lugar infravalorado frente a su valor intrínseco.
2. Cohorte related como él cuando tenía 35 años.. Aquellos que buscan actualizar para inversiones o comprar una segunda para inversiones. Los mayores, que tienen concepts similares, habrían invertido en su propio condominio.
3. Cohorte mayor que en bloque y le gusta el lugar.
4. Compradores del extranjero.

La cohorte para el n.° 1, n.° 3 y n.° 4 puede ser un grupo limitado. Su lugar (o su condominio) compite con muchos competidores aquí.

Conté las cifras financieras de mi amigo que compró su casa en 2015 y el posible comprador hoy:

Algunas cosas han cambiado:

1. La relación préstamo-valor máxima se ha reducido en un 5%. El posible comprador tendría que pagar más por adelantado.
2. El TDSR ha bajado del 60% al 55%. El posible comprador necesita ganar más.

Para quitarse el condominio de sus manos, el comprador hoy necesita pagar más ($475k vs $300k). Esto depende de cuántas personas en su cohorte related de 35 a 40 años acumularon un 58% más de efectivo en comparación con 7 años antes.

La hipoteca de la nueva cohorte es más alta en $1.425 millones, y si la tasa de interés se mantiene en 4.25%, el pago mensual de la hipoteca es de $7,655 por mes versus $4,793 por mes!

La nueva cohorte paga casi $2,862 al mes o $34,344 más.

El TDSR que enfrentó la nueva cohorte también es más bajo, lo que significa que necesitan obtener un ingreso mínimo más alto para calificar.

Entonces, en lugar de ganar un ingreso mínimo de $7,988 al mes para calificar, la nueva cohorte necesita gana la friolera de $ 13,918 al mes para calificar.

La pregunta es, ¿cuántos de los que tienen entre 35 y 40 años ganan hoy $13,918 al mes como hogar combinado?

Por último, pongamos en perspectiva la diferencia de interés que tendrías que pagar por el mismo préstamo si lo pagas a 25 años:

• 1,25% de interés: $238,043
• 4,25% de interés: $871,678

los interés que tienes que pagar, si el interés medio es del 4,25% es casi la mitad del costo de los $1.9 millones propiedad para la nueva cohorte. Si son tan reacios a pagar el ABSD y están encontrando formas de evitarlo, think about qué probabilidades hay de que paguen ese grado de préstamo.

Pero lo más possible es que el interés no se estabilice en 4,25% durante 25 años (creo), así que veamos la diferencia de interés whole en cada banda de interés para un préstamo de $1,425 millones:

Lo que notarás es que cada cambio de 0.5% en el costo de interés a largo plazo es como $100,000 adicionales.

El costo de los intereses si realiza el servicio completo de la hipoteca es realmente como otro ABSD. El costo de los intereses en un condominio de 1055 pies cuadrados de 3 habitaciones puede ser casi como el costo de un apartamento HDB de 4 habitaciones hace unos años.

Me da la sensación de que muchos pueden no estar dispuestos a pagar el préstamo y lo venderían pronto.

Su tasa de rendimiento en los años iniciales disminuye con tasas de interés más altas

Decidí trazar el cambio en XIRR de la propiedad de $ 1.9 mil ($ 1.425 mil de hipoteca) si vende en diferentes plazos (entre el año 1 y el año 99)

El XIRR mide el “interés compuesto” que gana en un flujo de entradas y salidas de efectivo, incluidos todos los ingresos por alquiler, los gastos, menos los costos de cierre de la vivienda.

Asumo una tasa de crecimiento de alquiler a largo plazo del 1% anual y una apreciación de la propiedad del 3%. Esto no importa tanto ya que el objetivo es ver el impacto de las tasas de interés.

En cada punto del eje x es cuando determine vender la propiedad y obtendrá la XIRR en el eje y.

Si vende la propiedad en el año 3, su XIRR sería:

• 1%: 11,2%
• 1,5%: 10,1%
• 2%: 8,9%
• 2,5%: 7,8%
• 3%: 6,6%
• 3,5%: 5,4%
• 4%: 4,2%
• 4,5%: 3%

La XIRR al año 50 oscila entre 4,5% a 3,5%.

La diferencia de tipo de interés afecta a los periodos iniciales si se desea vender anticipadamente, por el efecto apalancamiento. Más allá de eso, a medida que se mantiene a largo plazo, los rendimientos compuestos convergen (aunque la diferencia del 1% durante 50 años es grande)

Si el interés es del 4,5 %, ¡la rentabilidad del año 3 es peor que la media a largo plazo!

Su pregunta se parece más a cómo será una tasa de interés estabilizada durante los próximos veinte años.

¿Se lo puede permitir la próxima generación de mejoradores de condominios?

Un condominio de 3 habitaciones para reventa puede costar una hipoteca de $7,655 al mes y necesita un salario de al menos $13,918.

He echado un vistazo a la Encuesta de Gastos de los Hogares 2017/2018 a ver si encontramos pistas al respecto. Debería publicarse una nueva encuesta pronto (cada 5 años), pero esta es la mejor que tenemos. Es possible que el salario haya subido.

La siguiente tabla muestra el ingreso acquainted promedio por grupo de edad, incluida la contribución del CPF del empleador:

La siguiente tabla muestra lo mismo pero solo el gasto promedio mensual de los hogares. Es possible que esto no incluya el alquiler imputado de viviendas ocupadas por sus propietarios:

El grupo de personas marcadas en amarillo es el grupo con más probabilidades de ascender (de 30 a 44 años). El grupo de personas marcadas en verde es el grupo que actualmente vive en condominios.

Algunas cosas que puede notar son:

1. El aumento de salario para quienes viven en condominios versus pisos de 4/5 habitaciones es significativo.
2. Los gastos de un mismo lote no aumentan proporcionalmente. Esto significa más o menos que aquellos que se quedan en un condominio tienen una tasa de ahorro más alta.
3. Lo más possible es que aquellos que viven en un apartamento de 5 habitaciones de 30 a 39 años puedan cumplir con los requisitos de ingresos de $13,918, y simplemente bueno… pueden pagar una hipoteca de $7,655 pero no hay mucho espacio disponible.
4. El salario alcanzó un máximo de 40-44 para quienes viven en 5RM HDB y 45-49 para quienes viven en condominio.

Creo que, en basic, parece que pueden pagar una hipoteca con un interés alto, pero dudo mucho que todos tengan el poder de una tasa de ahorro. Lo más possible es que todo el mundo esté pagando algún tipo de hipoteca.

Creo que también es bastante desafiante para ellos desvincularse y comprar un condominio de 3 dormitorios. Es possible que tengan que invertir en una unidad más pequeña. Pueden hacer que las matemáticas funcionen, pero les deja poco margen de error.

Conclusión

El valor en dólares de una tasa de interés más alta se siente psicológicamente diferente a un mero porcentaje.

Reducirá sus amortiguadores o sus otros gastos. Esto puede afectar el gasto discrecional de alguna manera.

Si la gente odia tanto el ABSD, entonces no estoy seguro de cómo pueden vivir con la cantidad de intereses que pagan.

La única razón por la que pueden hacerlo es porque no tienen más remedio que vivir con eso, o no saben que la cifra en dólares es tan significativa.

En última instancia, nuestro salario tiene que subir para que la siguiente cohorte lo compre, o tiene que haber demanda de otra cohorte o externa.

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