El mercado inmobiliario alemán ha sido notablemente fuerte en las últimas dos décadas, pero se enfrenta a una grave corrección de precios en los próximos años, según algunos analistas.
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El mercado inmobiliario alemán ha sido notablemente fuerte durante décadas, pero se enfrenta a una grave caída de los precios en los próximos años, según los analistas.
Las tasas hipotecarias se han disparado, con una tasa fija a ten años que subió del 1% al 3,9% desde principios de año, según datos de Interhyp, lo que generalmente hace que la demanda se enfríe ya que menos personas pueden permitirse el lujo de obtener préstamos.
Los precios de la vivienda ya han disminuido alrededor de un 5% desde marzo, según datos del Deutsche Financial institution, y caerán entre un 20% y un 25% en whole de máximo a mínimo, pronostica Jochen Moebert, analista macroeconómico del banco alemán.
“Si piensa en tasas hipotecarias de 3,5% o 4%, entonces necesita rendimientos de alquiler más altos para los inversores y dado que los alquileres son relativamente fijos, está claro que los precios tienen que caer”, dijo Moebert.
Los ingresos por alquiler son una prioridad para los inversores alemanes, con aproximadamente 5 millones de personas en Alemania recibiendo ingresos por alquiler, según el Instituto de Investigación Económica de Colonia, y el país tiene la segunda proporción más baja de propietarios de viviendas de todos los países de la OCDE, según el Bundesbank.
Si bien Deutsche Financial institution no tiene datos específicos sobre cuándo se tocará fondo, Moebert dijo que no le sorprendería que fuera en los próximos seis meses.
“Ya vimos las caídas de precios más pronunciadas si miras mes tras mes: esto fue en junio y julio… En agosto, septiembre y octubre, las caídas de precios ya están por debajo del 1%… Así que hay un impulso positivo aquí si miras desde la perspectiva de un inversor”.
Holger Schmieding, economista jefe de Berenberg, prevé una caída del precio de la vivienda de “al menos un 5%, si no un poco más” en el próximo año.
“El mercado inmobiliario se está debilitando significativamente”, dijo, citando una fuerte disminución en la demanda de préstamos y una caída en la construcción de viviendas.
Y aunque el lenguaje utilizado puede variar, muchos analistas pronostican una caída en el mercado inmobiliario de Alemania.
“Esperábamos que si no hubiera una disaster energética, ni una recesión, los precios aumentarían aún más. Ahora tenemos una situación en la que enfrentamos un ajuste muy dramático de las condiciones”, dijo a CNBC Michael Voigtländer del Instituto de Investigación Económica de Colonia.
Un informe reciente de UBS llegó incluso a ubicar a dos ciudades alemanas, Frankfurt y Munich, entre las cuatro primeras de su Índice international de burbujas inmobiliarias para 2022, como ubicaciones con “características de burbujas pronunciadas”.
UBS outline las cualidades de “burbuja” como una desvinculación de los precios de la vivienda de los ingresos y alquileres locales y los desequilibrios en la economía native, incluido el exceso de actividad crediticia y de construcción.
Sin embargo, la definición no se adapta al mercado inmobiliario alemán en su conjunto, dijo a CNBC el estratega inmobiliario de UBS, Thomas Veraguth.
La situación en Alemania “no va a ser un estallido de burbuja típico como lo experimentamos en la disaster financiera… sino que será una corrección”, dijo Veraguth.
“En términos reales, el estallido de una burbuja sería una disminución de más del 15% en los precios y ese sería un escenario muy, muy malo, un escenario muy fuerte y de alto riesgo que no es el caso base en este momento”, agregó.
Una encuesta de Reuters a expertos del mercado inmobiliario el mes pasado anticipó que los precios de la vivienda en Alemania caerían un 3,5% el próximo año.
Un mercado ‘susceptible’
Pero no todas las instituciones financieras están de acuerdo en que el mercado inmobiliario de Alemania está preparado para una gran caída de valor.
“Vemos una desaceleración en el crecimiento de los precios de los bienes raíces residenciales, pero no es que la dinámica basic se haya invertido”, dijo la vicepresidenta del Bundesbank, Claudia Buch, en una entrevista con Joumanna Bercetche de CNBC el mes pasado.
“En basic, los precios de la vivienda siguen aumentando, aunque a un ritmo más lento”, dijo Buch. “Dicho esto, no hay signos de una caída severa en los precios inmobiliarios o de que las sobrevaluaciones retrocedan”.
El Bundesbank continuará monitoreando de cerca el mercado inmobiliario porque es “susceptible”, según Buch.
Los analistas de S&P International también han rechazado la thought de una “grave caída” en el mercado. De hecho, la compañía de análisis financiero dijo que la perspectiva es más sólida que su pronóstico más reciente, publicado en julio.
“Es possible que tengamos que revisar al alza nuestras previsiones de precios para Alemania para este año”, dijo a CNBC Sylvain Broyer, economista jefe de EMEA de S&P International Rankings.
“Todavía tenemos una demanda muy fuerte”, dijo.
Broyer también dijo que tomará tiempo para que un cambio en las condiciones financieras y el endurecimiento fiscal se filtren y afecten la demanda de vivienda.
“Más del 80 % de las hipotecas en Alemania se financian con tipos fijos, por lo que muchos hogares han bloqueado [in] las muy favorables condiciones de financiamiento que teníamos hasta hace muy poco por cinco a ten años”, dijo.
La Asociación de Bancos Pfandbrief de Alemania (VDP) utiliza información de más de 700 bancos para elaborar su índice de precios inmobiliarios, y los datos del último trimestre muestran que los precios aumentaron un 6,1 % en comparación con el trimestre anterior.
La organización anticipa que ya hemos visto el pico en los precios inmobiliarios de Alemania “por el momento”, pero los fundamentos del mercado siguen funcionando bien, según el director ejecutivo de VDP, Jens Tolckmitt.
La escasez de viviendas, el aumento de los precios de los alquileres y un mercado laboral fuerte seguirán respaldando el mercado, dijo Tolckmitt, e incluso si los precios de las viviendas cayeran, no sería necesariamente algo malo.
“Si los precios de la vivienda se redujeran un 20%, lo que no esperamos en este momento, estaríamos en el nivel de precios de 2020. ¿Es esto un problema? Tal vez no”, dijo Tolckmitt.
“Ese fue el nivel de precios que alcanzamos después de 10 años de aumento de precios”, agregó.
El mercado laboral es clave
Los movimientos en el mercado laboral determinarán cómo cambia el mercado inmobiliario, según algunos analistas.
“Si el mercado laboral demuestra ser resistente a la recesión técnica que tendremos a finales de este año y el próximo, eso es muy positivo para el mercado de la vivienda”, dijo Broyer.
Schmieding hizo comentarios similares pero a más largo plazo, y dijo que las perspectivas a mediano y largo plazo para el mercado inmobiliario alemán “serán buenas, siempre que el país tenga un mercado laboral dinámico”.
El empleo en Alemania se encuentra en un máximo histórico del 75,8%, pero dado que es possible que el país caiga en una “recesión leve” en los próximos meses, esa cifra podría verse afectada.
Las cifras del PIB alemán publicadas el mes pasado aumentaron las esperanzas de una recesión más leve de lo esperado, ya que la economía creció un poco más de lo esperado en el tercer trimestre.
La economía alemana creció un 0,4% respecto al segundo trimestre y un 1,3% interanual, según la Oficina Federal de Estadística.
