El regulador de bienes raíces de Ontario necesita una revisión

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Con cientos de miles de millones de dólares invertidos en transacciones de vivienda, los consumidores y otros deberían esperar una regulación efectiva y sólida del sector inmobiliario, pero un informe reciente del Auditor Basic de Ontario (AGO) concluyó todo lo contrario.

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El informe de AGO dijo que el Consejo de Bienes Raíces de Ontario (RECO), la agencia responsable de common la industria provincial, no está cumpliendo con su mandato de proteger los intereses de los consumidores. “Las actividades que realiza RECO… no siempre son efectivas y oportunas”, concluyó.

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RECO se estableció en 1997 para promover un “mercado de bienes raíces justo, seguro e informado para los consumidores en Ontario a través de una regulación efectiva e innovadora de quienes comercian con bienes raíces”. Más de 78,000 vendedores y 20,038 corredores ejercen su comercio con las 3,876 casas de bolsa en Ontario, números que deberían hacer que regularlos a todos sea una prioridad principal para RECO.

Se supone que los deberes de RECO incluyen inspecciones periódicas de las casas de bolsa e investigaciones exhaustivas de las quejas contra vendedores y corredores, pero la AGO encontró brechas graves en el desempeño de ambos deberes. Por ejemplo, RECO no realizó una inspección in situ del 62 por ciento de las casas de bolsa en el período de cinco años de 2017 a 2021. Algunas casas de bolsa nunca han sido inspeccionadas.

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La auditoría de la AGO de los datos de RECO también mostró que el 88 por ciento de las 2.643 denuncias de supuestas violaciones durante el mismo período se cerraron sumariamente sin un seguimiento o escalamiento al departamento de investigación. De igual forma, RECO no dio seguimiento a 599 avisos de incumplimiento enviados a 491 casas de bolsa emitidos por no remitir depósitos de consumidores no reclamados a RECO.

RECO impone multas a los culpables de conducta fraudulenta, pero parecen ser un elemento disuasorio insuficiente. La multa promedio fue de $8,273, que es significativamente menor que la comisión promedio ganada en una transacción residencial en las grandes ciudades. Se estima que el 67 por ciento de los infractores que fueron multados no tuvieron que tomar ninguna medida correctiva, como capacitación o educación adicional.

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La razón principal del desajuste entre las multas y las comisiones es que RECO no puede determinar lo que ganan los vendedores con cualquier comportamiento fraudulento.

¿Y qué hay de las responsabilidades de RECO para evitar que los delincuentes ingresen al negocio de corretaje de bienes raíces? Sorprendentemente, RECO no se niega a registrar a personas con antecedentes penales.

De manera comparable, Humber School, la institución que administra la capacitación y los cursos obligatorios para aspirantes a agentes inmobiliarios, informó 356 casos de mala conducta académica deliberada y organizada a gran escala durante los exámenes realizados en 2021, pero RECO no hizo mucho para investigarlos.

El informe de AGO es completo en la mayoría de los casos, excepto por sus preocupaciones sobre el lavado de dinero en la industria de bienes raíces. El informe especula que podría estar ocurriendo lavado de dinero y recomienda acciones para frenarlo, pero un mejor enfoque sería investigar cualquier incidente de lavado de dinero en lugar de especular al respecto.

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Como regulador, RECO también debe ser proactivo en la protección de los derechos del consumidor, como obligar a los compradores a realizar ofertas a ciegas cuando se realizan varias ofertas por la misma propiedad. Muchos compradores terminan pagando decenas de miles de dólares, si no más, por la segunda mejor oferta, lo que ha contribuido a la inflación de los precios de las viviendas. Sin embargo, RECO no ha hecho mucho para lograr un equilibrio entre los derechos de compradores y vendedores.

El mandato de RECO es common el sector inmobiliario de Ontario, pero carece de los procesos para cumplir. Por ejemplo, aunque una regulación de 2014 exige que las casas de bolsa conserven todas las copias de las ofertas escritas (ofertas) durante un año, RECO no recopila datos de las casas de bolsa para identificar ofertas falsas, ni cuánto pagó un comprador de vivienda por encima de la segunda oferta más alta.

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Como regulador, RECO debe recopilar todos los datos relacionados con las transacciones, incluido el contenido de múltiples ofertas, de las casas de bolsa para un análisis independiente para investigar las acusaciones de irregularidades y conductas indebidas. Si lo hiciera, RECO podría compartir información basada en datos con la provincia para ayudar a mejorar la legislación que protege los intereses de compradores y vendedores por igual.

RECO está bajo la jurisdicción del Ministerio de Prestación de Servicios Públicos y Comerciales, que debería constituir un grupo de trabajo para supervisar el cumplimiento de las docenas de recomendaciones que AGO ha hecho para abordar las deficiencias de RECO.

Los bienes raíces, especialmente la vivienda, ahora constituyen una parte mucho mayor de la economía que en el pasado. Por lo tanto, la regulación eficaz, independiente y robusta de los mercados de la vivienda es imprescindible para evitar una gran disaster financiera futura, cuyo origen estuvo en la mala supervisión del sector de la vivienda en los Estados Unidos.

Murtaza Haider es profesora de gestión inmobiliaria y directora del City Analytics Institute de la Universidad Metropolitana de Toronto. Stephen Moranis es un veterano de la industria de bienes raíces. Se les puede contactar en el sitio net del Boletín Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.