El Estado del Sol está caliente, tanto en temperatura como en su mercado inmobiliario. Siesta Key Seashore, en la costa oeste de Florida, se clasifica constantemente como una de las mejores playas del mundo. El área tiene un atractivo obvio que atrae a nuevos residentes en masa, ha sido una de las partes del país de más rápido crecimiento durante la última década, junto con viajeros dispuestos a pagar un promedio de $248/noche en destinos populares como Sarasota. Pero se estima que el huracán Ian causó $ 67 mil millones en pérdidas aseguradas de forma privada y $10 mil millones adicionales en pérdidas del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés), según la compañía de modelos de riesgo RMS.
¿Qué pasará con los costos de bienes raíces, alquileres y seguros del área después de este evento catastrófico? Eso aún está por verse, pero las casas costeras de Florida pueden volverse aún más fuera del alcance de los compradores de vivienda cotidianos, cambiando el mercado a manos de inversionistas adinerados que aún pueden hacer una fortuna con los alquileres de vacaciones.
¿Qué sucede con los precios inmobiliarios después de los huracanes?
Después de cada uno de los huracanes más costosos de los últimos 32 años, las áreas impactadas vio una mayor apreciación del valor de la vivienda en el año siguiente al evento que el año anterior. Por ejemplo, la apreciación de Miami antes del huracán Andrew period del 3,5%, pero creció al 8,7% al año siguiente. La tendencia fue la misma incluso cuando la apreciación se tomó como un porcentaje de la apreciación normal de la nación, lo que ayudó a eliminar otros factores que afectan el valor de las viviendas.
Una separacion estudiar Al observar los datos a nivel de código postal, se encontró una caída temporal en el valor de las viviendas en las áreas inmediatas afectadas directamente por un huracán, pero una fuerte recuperación a largo plazo. Eventualmente, el crecimiento en áreas golpeadas por un huracán superó el crecimiento en áreas similares no afectadas. Eso es consistente con la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda datosque encontró que el área más afectada de Florida después del huracán Andrew experimentó una disminución en las transacciones y una apreciación estable inmediatamente después del huracán, con un crecimiento acelerado más adelante.
Una Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios caso de estudio examinó los huracanes que tocaron tierra en Florida en 2004 y 2005 y encontró que incluso cinco meses después de que azotaran los huracanes de 2005, las regiones afectadas estaban experimentando una reducción en las ventas de viviendas, que los autores atribuyeron al aumento de los costos de los seguros. Pero el área finalmente se recuperó también.
La oferta y la demanda explican el fenómeno. Cuando las casas son destruidas, la gente busca nuevos lugares para vivir. La escasez de viviendas y el aumento de los costes de construcción elevan los precios de las viviendas disponibles en las zonas aledañas. Lo sorprendente es que la gente está moviéndose cada vez más hacia áreas propensas a huracanes. No se trata solo de que los lugareños se muden.
¿Se acelerará el mercado inmobiliario de Florida como sugieren los datos históricos? ¿O será esta una disaster diferente? Para responder a esto, es importante comprender lo que estaba sucediendo con la construcción de viviendas y las tasas de seguros antes de que azotara la tormenta.
Desarrollo y seguros antes de Ian
Cuando la demanda de viviendas en un estado costero es alta, los desarrolladores inmobiliarios construirán. Incluso si eso significa construir sobre un humedal pure que dejaría las áreas del inside aún más weak a una marejada ciclónica. La técnica de dragado y relleno, que consiste en apilar tierra extraída del agua, se utilizó para aumentar la disponibilidad de viviendas frente al mar en Florida durante gran parte del siglo XX, a pesar de las consecuencias ambientales.
Luego, en 2011, el exgobernador de Florida, Rick Scott, eliminó la agencia estatal responsable de evaluar el riesgo de desarrollo y limitar la nueva construcción en áreas vulnerables. El desarrollo desenfrenado no se controló, lo que podría causar más destrucción cuando Ian tocó tierra y enfureció a las reaseguradoras.
Después de que el huracán Andrew devastara Miami en 1992, la mayoría de las principales compañías nacionales de seguros de propiedad dejó de hacer negocios en Florida o comenzó a escribir menos pólizas. Todo lo que quedó fueron proveedores de seguros más pequeños que dependían en gran medida de las compañías de reaseguros, junto con Residents, una aseguradora obligatoria del estado que está diseñada para brindar cobertura de último recurso a los propietarios de viviendas que carecen de opciones de seguro privado. Es una organización sin fines de lucro financiada principalmente por primas de propietarios y evaluaciones especiales.
Antes de Ian, las reaseguradoras ya estaban subiendo los precios de la cobertura, y Residents solo podía obtener la mitad de lo que la compañía necesitaba en reaseguro. En normal, las aseguradoras de propiedad de la Florida han sido perdiendo dinero durante los últimos cinco años. Los costos de los seguros en el estado ya se estaban volviendo inasequibles antes de que Ian atacara.
¿Qué sucederá con el mercado inmobiliario de Florida como resultado?
Para muchos agentes inmobiliarios que venden casas cerca del camino de Ian, la demanda no ha disminuido. Algunas viviendas los expertos predicen una recesión temporal seguida de un regreso al mercado sobrecalentado anterior al huracán. Pero otros decir el aumento del costo de las primas de seguros y los materiales de construcción, junto con las altas tasas de interés, eventualmente harán que el valor de las viviendas disminuya en el área, poniendo fin al auge inmobiliario del suroeste de Florida. Los analistas dicen que la recuperación de bienes raíces de Ian puede verse diferente de los desastres anteriores porque el efecto de los eventos climáticos suele ser transitorio, pero los propietarios de Florida están enfrentando altos costos de propiedad debido a las primas de seguros inasequibles.
Más aseguradoras en Florida pueden enfrentar la bancarrota. Aquellos que se queden aumentarán significativamente las primas. La gente ya estaba pagando $20,000 por año o más por casas modestas, e Ian solo hará que los costos sean más dramáticos, cube un agente de Miami. Es posible que algunas personas no puedan obtener un seguro de propiedad en absoluto, y sin seguro, las instituciones financieras no emitirán una hipoteca. La mayoría de los posibles compradores de viviendas dependen de la financiación, por lo que esto reduciría en gran medida el número de compradores, lo que provocaría una caída del valor de las viviendas en la zona.
Los inversores pueden ver esto como una oportunidad. Después de todo, la costa de Florida no dejará de ser un hermoso lugar para vivir y vacacionar. Históricamente, los compradores de vivienda no han parecido disuadidos por los desastres: el sueño de poseer una propiedad frente al mar permanece para muchos. Si el mercado de seguros colapsa, algunos expertos dicen que las áreas de Florida propensas a huracanes podrían convertirse en vecindarios para propietarios lo suficientemente ricos como para comprar y reconstruir con efectivo, junto con edificios de alquiler propiedad de compañías con muchas reservas. La disaster de asequibilidad de viviendas significará que los propietarios de edificios pueden cobrar alquileres altos.
Pero los desastres naturales son cada vez más costosos y destructivos, lo que lleva a algunos expertos a preguntarse si deberíamos alejarnos de estos lugares vulnerables y si la disponibilidad de seguro contra inundaciones a través del NFIP está perjudicando más de lo que está ayudando.
El problema de los seguros subvencionados y el cambio climático
La mayoría de los seguros contra inundaciones se brindan a los propietarios de viviendas a través de pólizas NFIP, que están suscritas por FEMA. El programa está financiado por las primas de seguros y por dinero del Congreso. Pero después de cada desastre pure, el NFIP toma prestado del Tesoro. Y la autoridad de préstamo del programa Sigue aumentando a medida que las tormentas se vuelven más severas.
Las primas que pagan los propietarios de viviendas por el seguro contra inundaciones del NFIP reflejan menos de la mitad el nivel de riesgo. El valor medio de las propiedades en el programa es sobre el doble el valor de una vivienda típica, por lo que los beneficios de los subsidios van a los propietarios más acaudalados. Algunos dicen el programa incentiva el desarrollo en áreas propensas a inundaciones: las personas eligen vivir en lugares que saben que están en riesgo de inundación porque saben que pueden obtener un seguro contra inundaciones. Cuando sus hogares finalmente son destruidos, la carga recae sobre los contribuyentes. Si los propietarios de viviendas costeras se vieran obligados a lidiar con el costo de sus decisiones arriesgadas, podríamos ver una tendencia migratoria diferente. Como mínimo, se podría alentar a los constructores a utilizar materiales de construcción más resistentes a la intemperie.
nuevo de FEMA Calificación de riesgo 2.0 está diseñado para hacer que los precios de las primas sean más transparente y equitativo, que refleja el riesgo actual de una vivienda específica a inundaciones. Pero el hecho es que las primas asequibles del seguro contra inundaciones no cubrirán los daños de nuevos huracanes. Los códigos de construcción más estrictos podrían reducir el costo la próxima vez. Pero algunos los expertos dicen deberíamos repensar la reconstrucción en áreas peligrosas por completo y que las decisiones políticas en el futuro deberían disuadir a las personas de vivir en zonas inundables, y no al revés.
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