Los precios de las casas suben y bajan según la oferta y la demanda. Muy easy. Pero debido a que las casas no son productos básicos como el trigo y el maíz, es mucho más difícil predecir cuánta oferta y demanda hay en realidad.
He estado siguiendo los precios de las viviendas durante 40 años, pero el fuerte aumento durante la pandemia me tomó por sorpresa. Ninguna de las fuerzas económicas habituales estaba en juego.
Por lo basic, los precios de las viviendas aumentan más rápido en un mercado native debido a un auge económico que estimula la demanda; el auge petrolero en Houston en la década de 1970, el auge financiero en Nueva York en la década de 1980, el auge tecnológico en Seattle en la década de 1990 y, más recientemente, el auge tecnológico en San Francisco y el auge del petróleo de esquisto bituminoso en Bismarck.
Estos auges eran fáciles de entender y solo afectaron a unos pocos mercados. El auge de las hipotecas de alto riesgo de mediados de la década de 2000 fue diferente. MUCHOS mercados se vieron afectados, hubo muchas acciones privadas y gubernamentales involucradas, y no estaba claro exactamente POR QUÉ los precios de las viviendas estaban subiendo tanto.
El auge que comenzó en 2021 es nuevamente diferente a todo lo que hemos visto antes. Esta vez TODOS los mercados locales en los EE. UU. se ven afectados; los precios subieron mucho más rápido que nunca; y la causa no fue un aumento de la demanda sino una contracción de la oferta.
Había pensado que durante una pandemia peligrosa nadie querría comprar o vender una casa. Tenía razón a medias, nadie quería vender; pero algunas personas querían comprar desesperadamente.
Aqui estamos. Los precios en todos los mercados locales han subido al menos un 20 por ciento y en muchos mercados más del 60 por ciento. El auge ha terminado ahora, finalmente asesinado por las altas tasas hipotecarias, pero ¿se mantendrán estos precios más altos?
GLENDALE, CA – (Foto de David McNew/Getty Photos)
Espere caída de precios en 2023
Mi modelo de pronóstico, basado en el comportamiento de auges anteriores, predice que los precios de la vivienda en 2023 aumentarán otro 7 por ciento; pero yo no lo creo, ni tú deberías. Debido a que la causa de los precios más altos ha desaparecido, mucha gente ahora está dispuesta a vender, porque las tasas de interés se mantendrán altas y porque la amenaza de una nueva recesión se avecina, ahora hay más vendedores que compradores. A nivel nacional, los precios ya han bajado desde un pico en mayo-junio y seguirán cayendo.
Y debido a que los precios subieron tan rápido en lo que resultó ser un mercado reducido, también bajarán rápidamente, tal vez MUY rápido si ocurre la recesión. El reajuste de los precios de las viviendas después del auge de la década de 2000 tomó aproximadamente cuatro años. No esta vez; Espero que los precios se reajusten en un par de años, como máximo.
¿Hasta dónde pueden caer? Si ocurre una recesión grave, todas las apuestas están canceladas, pero la pauta regular es el ingreso native. Los precios volverán a caer al nivel que soportan los ingresos locales. La Tabla A muestra cuánto sería eso para diez mercados grandes y diez más pequeños.
Posible caída del precio de la vivienda para 2023
En mercados con buen crecimiento económico, el ajuste puede no ser dramático. La gente siempre quiere mudarse a Florida y Texas, y últimamente a Utah e Idaho, por lo que en algunos mercados los precios pueden variar hasta que los ingresos se recuperen. Pero creo que los precios serán más bajos incluso en estos mercados.
¿Qué significa todo esto para los participantes inmobiliarios?
Los banqueros deberían ajustar la relación préstamo-valor de las hipotecas y deberían evitar más préstamos con garantía hipotecaria; afortunadamente para ellos, las altas tasas de interés ya limitaban el refinanciamiento con retiro de efectivo. La rapidez del auge significa que no ha habido tiempo suficiente para que los bancos tengan problemas para financiar nuevas construcciones, pero algunos compradores de viviendas recientes tendrán problemas con su hipoteca.
Los constructores de viviendas tampoco han tenido suficiente tiempo para iniciar muchos proyectos que dependen de precios de viviendas más altos, pero deberían vender los proyectos existentes más temprano que tarde.
Los inversionistas y los compradores de viviendas ahora pueden tomarse su tiempo para encontrar el mercado y la propiedad que desean y deberían negociar con dureza los precios. Todo el proceso de listar una propiedad para la venta, luego esperar ofertas, luego reducir el precio, luego esperar un poco más, luego reducir el precio un poco más lleva meses, razón por la cual los precios de las viviendas no bajan muy rápido; pero eso también significa que los posibles compradores pueden comenzar a buscar a principios de año sin comprometerse hasta mucho más tarde. Y no se preocupe si la primera propiedad que le gusta sale por un precio más alto de lo que oferta, habrá más después y a un costo menor.
Espere modestos aumentos de alquiler en 2023
Los escandalosos aumentos de alquileres son noticia, pero la realidad para los propietarios es que los alquileres solo pueden aumentar tanto como los inquilinos puedan pagar. El aumento varía de un año a otro, pero en el transcurso de varios años, las rentas promedio solo aumentan tanto como el ingreso promedio.
El alquiler promedio aumentó un cinco por ciento en 2021. El aumento probablemente fue mayor en 2022, ya que algunos propietarios compensaron los alquileres fijos durante la pandemia, pero es possible que sea menor en 2023 porque, de lo contrario, los propietarios verán a los inquilinos irse y nadie quiere sentarse con un vacío. Propiedad muy larga.
Si la inflación se afianza, este pronóstico se pierde. Pero creo que la inflación, y sobre todo el coste de la energía, seguirán moderándose en 2023 a medida que la economía world se ralentice, por lo que los aumentos de alquileres serán bajos.
La importancia de los modestos aumentos de alquiler en 2023 es que, si bien los inversores en alquiler podrán comprar propiedades a precios más bajos, todavía tienen que equilibrar lo que pagan con los alquileres que pueden esperar. Los alquileres no aumentan automáticamente para igualar los precios de las viviendas, es al revés; en bienes raíces la cola mueve al perro. La cantidad que debe pagar por una propiedad depende de la cantidad de alquiler que puede esperar obtener; no esperes demasiado
Los inversores que ya compraban a precios elevados tendrán que cambiar de estrategia. Acepte un rendimiento más bajo durante algunos años o invierta más para pasar a un nivel de alquiler diferente. Sin embargo, no hay muchos inquilinos en el extremo superior, por lo que subdividir en varias unidades puede ser un plan mejor (aunque más costoso).
Tenga cuidado en 2023
El punto de inflexión en cada auge crea tanto dificultades como oportunidades. Más que nada, genera incertidumbre. Estoy bastante seguro de que los precios de las viviendas bajarán, estoy bastante seguro de que las tasas de interés se mantendrán altas, estoy bastante seguro de que cualquier recesión que tengamos será moderada. Pero cada momento económico es diferente, por lo que 2023 es un buen momento para ser cauteloso.
