El jueves 22 de septiembre de 2022, el Programa Cornell Baker en Bienes Raíces recibió a David Rupert (BA Economics ’79), vicepresidente de Griffin Capital, una empresa de gestión e inversión inmobiliaria de servicio completo que posee activos de calidad institucional en todo Estados Unidos. estados
Miembro fundador de la junta directiva del Programa Baker de la Universidad de Cornell, el amor del Sr. Rupert por la enseñanza se mostró cuando pronunció una charla de 90 minutos repleta de información sobre los aspectos interrelacionados de los mercados de bienes raíces (RE). Recordando su tiempo como estudiante de MBA de la Universidad de Harvard, el Sr. Rupert creía que sería útil brindarles a los estudiantes una visión common de la perspectiva common de los mercados inmobiliarios y las transacciones en los EE. UU. desde el principio. En un intercambio socrático con los estudiantes, el Sr. Rupert explicó el tamaño relativo de la deuda pública y privada y los mercados de acciones, el espectro de términos de arrendamiento dentro de los bienes raíces comerciales y los ‘ganadores y perdedores’ de los tipos de propiedad durante el Pandemia de COVID-19. El Sr. Rupert también compartió el papel de las inversiones alternativas en una cartera adecuadamente diversificada, algo que las instituciones y los fondos de dotación han enfatizado cada vez más desde la década de 1990. Es importante agregar activos que moverán la cartera hacia la parte superior izquierda de la frontera eficiente. Un maestro apasionado: el Sr. Rupert expresó su felicidad con la mayor diversidad de antecedentes en el Programa Baker desde su inicio e instó a los estudiantes a desafiarlo con preguntas.
Los estudiantes apreciaron aprender sobre las decisiones de inversión de los equipos de REIT y su impacto en los mercados de RE en common. El Sr. Rupert trazó vínculos directos entre el papel de la emoción en la valoración de negocios o activos y su efecto en los precios. Distinguió entre el valor basic de los activos y el ‘precio’ determinado por compradores y vendedores y destacó cómo conduce a la creación de oportunidades para un inversor informado. “La emoción es la razón número uno por la que los inversores individuales tienen un rendimiento inferior en una cartera estratégica equilibrada”, afirmó. “El modelo institucional de inversión que ha demostrado ser exitoso para Griffin Capital utiliza las matemáticas, no la emoción. El énfasis en los números no es una opción sino una necesidad”.
El Sr. Rupert instó a los estudiantes a no dejar piedra sin remover para descubrir todo lo que hay que saber sobre el mercado y el activo en cuestión. Al evaluar la solvencia de los inquilinos, “la lectura de las notas a pie de página a veces puede revelar las verdaderas capacidades de generación de efectivo y/o los riesgos inherentes de la empresa”, dijo. Hizo hincapié en que con toda la información disponible para los inversores hoy en día (mucha de ella a través de Web) no hay razón para estar completamente informado al tomar decisiones clave.
Respondiendo a una pregunta sobre la caída del volumen de transacciones recientes por debajo del promedio anual reciente de $ 800 mil millones, el Sr. Rupert respondió: “Los mercados son muy desafiantes hoy en día. Muchos compradores utilizan el apalancamiento y el costo de la deuda se ha duplicado en algunos casos, lo que significa precios más bajos para los vendedores. En el sector de oficinas, las cosas son aún más desafiantes porque los departamentos de crédito de los prestamistas no quieren más edificios de oficinas como garantía; como resultado, se realizan muy pocas transacciones. Pero eso no quiere decir que no se ganará algo de dinero en este ciclo. Los participantes del mercado tienden a reaccionar de forma exagerada y eso crea oportunidades para los jugadores informados. Como propietario de una propiedad, centrarse en las necesidades de los inquilinos y mantener los edificios ocupados es una estrategia prudente: es mucho más fácil y menos costoso incentivar a un inquilino existente que salir al mercado para reemplazar a un inquilino en caso de que uno se vaya”.
El Sr. Rupert luego pasó a compartir varias historias y fotografías de los edificios que la empresa ha tenido a lo largo de los años. Comenzando en un apartamento de 2 dormitorios en Manhattan Seaside, CA (no zonificado para uso de oficina), y ahora operando desde una sede de gran formato abierto en El Segundo, CA (justo al sur del aeropuerto LAX), Griffin es una de las principales empresas integradas en el campo de los arrendamientos netos, posee propiedades industriales y de oficinas clave arrendadas a arrendatarios de primer orden como Shaw (una empresa de Berkshire Hathaway), Restoration {Hardware} (RH), Amazon, Pepsi y otros. Griffin compra edificios existentes y realiza un desarrollo básico, con dos transacciones notables: un almacén de 1 millón de pies cuadrados para RH en California y un centro de distribución de 800 000 pies cuadrados para Amazon en las afueras de Columbus, OH. Ese almacén se entregó en 12 meses porque Amazon necesitaba que estuviera terminado antes de la temporada alta de envíos de las fiestas. El almacén tiene más de 7 millas de cintas transportadoras en el inside y envía más de 8 millones de paquetes a la semana. Una de las inversiones más exitosas de Griffin no fue un almacén, fue la sede de Dreamworks en Burbank, CA. Allí, Griffin compró con la creencia de que con los servicios de transmisión comenzando a despegar (Netflix estaba en sus primeros días cuando Griffin compró el edificio), el espacio de creación de contenido sería muy buscado en Los Ángeles con limitaciones de terreno. Esa estrategia dio en el clavo, y Griffin vendió la propiedad a un inversionista institucional con una ganancia significativa.
El Sr. Rupert también compartió algunas fotos de las actividades benéficas y de trabajo en equipo de la Compañía, que dijo ayudaron a construir la cultura de la compañía de retribuir a las comunidades donde viven y trabajan los empleados. Dos organizaciones benéficas destacadas a lo largo de los años fueron la construcción de viviendas con Habitat for Humanity y actividades de un mes para la concientización sobre el cáncer de mama.
Como consejo de despedida, el Sr. Rupert les recordó a los estudiantes de Baker que los profesionales de ER nunca deben perder la vista. “Sepa lo que está pasando en el mercado, conozca a sus competidores, sepa cuándo es el momento de invertir, pero también sepa cuál es su posición en relación con el mercado y qué dicen los números sobre lo que es posible y lo que no. Esté siempre en modo analítico cuando piense o hable de bienes raíces. No crea que las leyes de la naturaleza no se aplican a usted ni a su cartera. La arrogancia periódica debe ser tratada antes de que se convierta en un problema”, recomendó.
Los estudiantes del Programa Baker disfrutaron mucho de la charla altamente enérgica, interactiva y de ritmo rápido del Sr. Rupert. El Programa Baker agradece al Sr. Rupert por su visita y su continua contribución al Programa como miembro de la junta y le desea éxito continuo en el futuro.
