En este par de días, la oficina estadounidense REIT Manulife, que cotiza en Singapur, publicó algunos anuncios.
La primera es la siguiente:
Después de recibir la última revaluación de sus propiedades hace un par de días, sintieron que es importante ser transparentes sobre la información que será importante para la empresa.
Con la nueva valoración, su apalancamiento agregado se acercará a un nivel más cercano al límite regulatorio del 50%. El apalancamiento agregado es de aproximadamente 49% y la cobertura de intereses proyectada es más cercana a 3.1 veces.
No habría incumplimiento de convenios financieros. Un incumplimiento de convenios financieros puede requerir que el prestatario haga algo o pague un costo de interés más alto.
La tabla anterior muestra la cartera de propiedades bajo el REIT y los cambios de valoración en los últimos dos años. El cambio de 2020 a 2021 fue relativamente mínimo, pero en algunas zonas, como Washington, Nueva Jersey y California, hubo una importante revalorización a la baja.
Por lo que entiendo, se debió a una combinación de tasas de descuento e ingresos de alquiler estables proyectados. El tasador está evaluando el alquiler que cada propiedad puede obtener a lo largo de su vida. Figueroa se vio particularmente afectada porque un inquilino existente decidió renovar aproximadamente la mitad de sus contratos de arrendamiento existentes.
Según sus resultados del semestre de 2022, calculé una relación deuda-activo del 47 %, un poco menos que el 49 % que discutieron. Podemos ver que el aumento significativo del apalancamiento se debió a un ligero aumento en la deuda pero también a una reducción en el valor de los activos.
Yo esperaría que Prime US y Keppel Pacific Oak informaran una revaluación a la baja, pero en diferentes grados. No todas las propiedades están ubicadas en las mismas áreas, e incluso si están ubicadas en la misma área, las diferentes propiedades pueden valuarse de manera diferente.
El 2 de noviembre del año pasado, Manulife anunció que había designado a Citigroup como su asesor financiero para realizar una revisión estratégica. Pensarán en qué palancas pueden tirar para mejorar la situación.
Por lo que entiendo, el mercado inmobiliario comercial también se congeló cuando subió el entorno de las tasas de interés. Estas propiedades generalmente se compran con algún tipo de apalancamiento. Cuando las tasas están subiendo a este ritmo, existe incertidumbre sobre si este es el período adecuado para comprar la propiedad y qué tipo de financiamiento puede obtener un inversor.
El costo de endeudamiento del mercado normal accesible ha aumentado al 6%.
Manulife podría analizar la venta de algunas propiedades que requieren más mejoras de activos y utilizar las ganancias para reducir el apalancamiento. Cualquier emisión de derechos a este precio será muy diluyente. Lo más possible es que este sea el último curso de acción.
De cualquier manera, creo que el ingreso neto absoluto tendrá que bajar.
Actualmente, Manulife US REIT paga un dividendo semestral por unidad de $0.0261, con lo que la rendimiento de dividendos anualizado a 17.4%.
Si bien es atractiva, esta rentabilidad por dividendo no es sostenible. Es possible que haya más dolor en el futuro si la recesión realmente golpea, y los inquilinos deciden reducir sus costos a lo grande. Ya estamos viendo fuertes indicaciones de las empresas para reducir el private y con menos private y trabajo híbrido, se necesitará menos espacio.
El segundo anuncio fue un aviso calificado de que Manulife US REIT no estará sujeto a retención de impuestos adicional:
Si usted es un inversionista en acciones, es posible que haya recibido algunos anuncios recientemente con respecto a una retención de impuestos adicional del 10% sobre las ganancias de capital o los dividendos para las empresas estadounidenses que califican como sociedades que cotizan en bolsa (“PTP”).
Esto ha inquietado a los inversores y comerciantes.
Como un REIT que está cuidadosamente estructurado para que no tengan que pagar el impuesto de retención estadounidense routine del 30 % sobre los dividendos, Manulife y sus pares se enfrentaron a una incertidumbre adicional. Este aviso buscaba aliviar el temor de que se deba retener un 10% adicional.
Creo que es esencial ver la simetría en muchos de estos ajustes fiscales recientes.
La mayoría de las aclaraciones desde el cambio significativo en la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos en 2017 y los cambios posteriores son más para evitar que las empresas estadounidenses que operan en los EE. UU. eludan los impuestos mediante el uso de algunas estructuras en el extranjero.
Si piensas desde esta perspectiva, entonces todo tendrá sentido. Incluso en este aviso, el REIT está tratando de demostrar que no participa en un comercio o negocio estadounidense. Por lo tanto, están tratando de evitar que el dinero fluya, no que entren inversiones.
Muchas de las empresas a las que se dirige este cambio reciente son empresas que se estructuran como sociedades. Es possible que se estén endureciendo principalmente contra el interés de los socios limitados en los fondos de cobertura y el capital privado.
A menos que esa posición normal haya cambiado, no creo que deba haber preocupación por eso.
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Kyith trabajó como ingeniero de operaciones de TI de 2004 a 2019. Actualmente, trabaja como especialista sénior en soluciones en la firma de asesoría patrimonial de pago único Providend.
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