La CRA desafía las transacciones inmobiliarias antes de las reglas anti-flipping

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Las nuevas reglas anti-flipping de Canadá para bienes raíces residenciales están programadas para entrar en vigor el 1 de enero de 2023 y están diseñadas para “reducir la demanda especulativa en el mercado y ayudar a enfriar el crecimiento excesivo de los precios”.

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La nueva ley fiscal no permitirá el uso de la exención de residencia principal para proteger la ganancia de capital realizada en la venta de su casa si ha sido propietario por menos de 12 meses, permitiendo ciertas excepciones como muerte, incapacidad, separación y trabajo. reubicación En cambio, la ganancia será 100 por ciento imponible como ingreso comercial.

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Pero la Agencia Tributaria de Canadá no está esperando a que entre en vigor esta nueva legislación. Actualmente, está desafiando los “cambios” de bienes raíces percibidos a través del sistema judicial, con resultados mixtos, dependiendo de los hechos del caso.

El ejemplo más reciente involucró a una dueña de casa de Toronto que acudió al Tribunal Fiscal para impugnar la denegación de la CRA de su reclamo de residencia principal.

La contribuyente fue reevaluada por la CRA para sus años fiscales 2011, 2015 y 2016 en relación con la venta de cuatro propiedades que poseía en varios momentos durante ese período. Pero fue la venta de su propiedad en Toronto en 2011 lo más polémico, porque la CRA evaluó al contribuyente más allá del período regular de reevaluación de tres años e impuso una multa por negligencia grave para ese año.

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En la corte, la contribuyente explicó que experimentó “relaciones tumultuosas” con su ahora ex esposo desde 2010 hasta 2014. Dijo que esto resultó en una cohabitación intermitente, que culminó en una separación remaining y divorcio en 2015. El contribuyente declaró que durante 2010 y 2011 estuvo frecuentemente en la casa en cuestión “como un refugio de la relación agria y abusiva con su ahora ex esposo”. Argumentó que esta casa period su residencia principal, por lo que debería haber estado exenta del impuesto a las ganancias de capital cuando la vendió en 2011.

La CRA no estuvo de acuerdo, manteniendo que la propiedad fue adquirida y enajenada como “una aventura en la naturaleza del comercio” y, por lo tanto, su venta debe clasificarse como un ingreso comercial imponible al 100 por ciento. Argumentó que el contribuyente nunca cambió su dirección principal, la dirección T4 del empleador u otras direcciones postales a esta propiedad, por lo que su posición fue que ella “cambió” la propiedad después de reconstruirla por completo, en un período de tiempo relativamente corto, para obtener una gran ganancia.

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Al Tribunal Fiscal se le encomendó en última instancia decidir cuatro cuestiones básicas con respecto a la disposición de la vivienda en 2011.

¿Debe clasificarse correctamente la venta como una aventura de naturaleza comercial y, por lo tanto, sujeta a impuestos como ingresos comerciales o como propiedad de capital, otorgándole así el tratamiento de ganancias de capital? Si se trataba de bienes de capital, ¿period la residencia principal del contribuyente, lo que permitía que la ganancia estuviera libre de impuestos? ¿Hubo suficiente tergiversación en la declaración de impuestos de 2011 del contribuyente (es decir, la no declaración de la venta de la propiedad) como para permitir que la CRA reabriera el año fiscal 2011, que de otro modo habría prescrito y más allá del período regular de tres años? período de reevaluación? Y, finalmente, ¿fue el contribuyente negligente grave al presentar su declaración de impuestos de 2011 y, por lo tanto, sujeto a una sanción por negligencia grave?

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Luego de analizar los hechos y circunstancias del caso, el juez concluyó que el contribuyente “difícilmente encaja en el molde fáctico de los habituales ‘cambiadores’ de bienes inmuebles”. Ella period maestra, no agente de bienes raíces, y tenía otras circunstancias que explicaban la “tenencia de propiedad menos que medida”, a saber, su matrimonio abusivo, intermitente, que estaba tratando de dejar física y mentalmente. legalmente.

“Esta no fue una historia de última hora”, señaló el juez. “Ocupó un lugar destacado en el archivo durante la auditoría de la CRA y las notas del archivo y explicó sus ‘idas’ y ‘salidas’ literales”.

En última instancia, el juez determinó que la naturaleza de la propiedad, la duración de la propiedad, la frecuencia limitada de los esfuerzos inmobiliarios del contribuyente hasta ese momento, el trabajo invertido, el motivo y, lo que es más importante, las circunstancias que dictaron la venta de la propiedad, todo llevó a la conclusión de que el la propiedad fue adquirida como una propiedad de capital, en lugar de darle la vuelta.

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Una vez que el juez determinó que la casa period propiedad de capital, la siguiente pregunta period si podía considerarse su residencia principal en ese momento y, por lo tanto, estar exenta de impuestos en el momento de la venta. El juez señaló que la propiedad nunca fue ocupada con regularidad y que “no hubo cambios de dirección identificables, sellos permanentes u otros gastos y toques domésticos, más allá de los servicios públicos obligatorios”.

El juez, al pronunciarse la ganancia estaba sujeta a impuestos porque no period su residencia principal, concluyó que “si bien ella puede creer retrospectivamente que (la propiedad) ha sido su domicilio permanente, su creencia precise no puede mitigar las suposiciones (de la CRA) sin alguna evidencia adicional”.

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Luego, el juez pasó a la pregunta de si hubo una tergiversación en su declaración de 2011 debido a “negligencia, descuido o incumplimiento deliberado” al no informar la venta de la casa. El juez determinó que la contribuyente carecía de “detalles y materials para demostrar razonablemente que pudo haber estado en lo correcto” en su posición de presentación, por lo que la CRA tenía derecho a reabrir y reevaluar el año fiscal 2011, incluso más allá del período regular de reevaluación.

Finalmente, el juez abordó el tema de la negligencia grave y concluyó que no se debe considerar que el contribuyente fue negligente grave al adoptar su posición de declaración de que la casa period su residencia principal, por lo que creía que no period necesario informar la ganancia en su declaración de 2011.

Canceló las sanciones por negligencia grave y señaló que “(el contribuyente), aunque educado, claramente no está familiarizado con las formas de hacer negocios e impuestos. Su creencia de que podía navegar por las leyes fiscales porque se relacionaba con bienes inmuebles personales no tenía fundamento. Sin embargo, con base en todos los hechos, no equivalía a un acto deliberado, refinado a la indiferencia del cumplimiento de la ley”.

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP, es el director basic de planificación fiscal y patrimonial de CIBC Non-public Wealth en Toronto. [email protected]

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