Collin Madden, socio fundador de GEM Actual Property Companions, camina por un espacio de oficinas vacío en un edificio de su propiedad que está a la venta en el vecindario de South Lake Union en Seattle, Washington, el 14 de mayo de 2021.
Karen Ducey | Reuters
Algunas cosas que sabemos sobre los bienes raíces corporativos: es un enfoque de reducción de costos para las empresas, pero también es probablemente el último activo que desea vender ahora en un mercado débil.
¿Qué tan suave? Según Elizabeth Ptacek, directora sénior de análisis de mercado de la compañía de análisis e información de bienes raíces comerciales CoStar, actualmente hay 232 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales excedentes para subarrendamiento. Para poner esos números en perspectiva, el HQ2 de Amazon tiene 8 millones de pies cuadrados. Aún más revelador, los 232 millones de pies cuadrados son el doble del nivel de excedente anterior a la pandemia.
Los directores financieros nos han dicho que, a medida que sus empresas adoptan modelos híbridos de trabajo y centros corporativos que hacen menos uso, si es que hacen algún uso, de las oficinas satélite, hay bienes inmuebles que vender. Y ahora no lo venden. Ptacek cube que esa es la decisión correcta.
Los únicos dueños de propiedades que venden hoy en día están desesperados por dinero en efectivo o están sentados en activos trofeo. Y esos trofeos activos son pocos y distantes entre sí. Los consultorios y laboratorios médicos bien alquilados con inquilinos con alto puntaje crediticio y flujos de ingresos seguros siguen atrayendo mucha atención de los inversionistas, según CoStar, pero eso es todo. Cualquier corporación que haya abandonado una oficina satélite que solía ser clave para su private en la oficina, está sentada en una propiedad que, según Ptacek, “nadie comprará por menos de un descuento sustancial”.
Entre el impacto en los bienes raíces comerciales por la tendencia del trabajo remoto, seguido por las tasas de interés más altas y la perspectiva de otra recesión, ahora no es el momento de vender, incluso si Ptacek cube que los propietarios de bienes raíces comerciales deben esperar que empeore aún más. CoStar proyecta que el excedente de subarrendamiento persistirá a medida que las empresas se preocupen por tener que despedir trabajadores y hacer otros recortes antes de una recesión, y va más allá: los pies cuadrados de subarrendamiento nunca volverán al nivel anterior a la pandemia, dijo.
La desaceleración en la actividad de inversión que Ptacek describió como una desaceleración gradual hasta el momento, se convertirá en una “desaceleración dramática” después de que se cierre la cartera de acuerdos firmados en el segundo y tercer trimestre antes de que las tasas comenzaran a subir. “El mayor impacto está por venir, y absolutamente el mayor costo de los préstamos tendrá un impacto y, en muchos casos, eliminará a los inversores apalancados”, dijo.
Es una mala situación, pero dijo que para los propietarios de bienes raíces corporativos, si el costo de la deuda de bienes raíces es barato y el stability es sólido, siéntese en los bienes raíces.
Dado que las empresas aún se encuentran en los primeros días de sus experimentos de trabajo híbrido, no es solo la incertidumbre económica, sino también la incertidumbre sobre las tendencias de ocupación en la oficina a lo largo del tiempo, lo que debería hacer que las empresas quieran posponer la venta de activos. Los contratos de arrendamiento que debían renovarse fueron una decisión fácil de realizar (finalizarla), y las empresas siempre pueden firmar nuevos contratos de arrendamiento (probablemente a tarifas aún mejores) siempre y cuando necesiten realizar esa solicitud.
“Todo todavía está temblando y lo ves, ves a las grandes empresas un día totalmente remotas y al día siguiente firmando grandes contratos de arrendamiento y diciéndoles a todos: ‘Vuelve a la oficina’, y luego, en el momento en que lo hacen, los empleados expresan consternación y dicen , ‘No importa.’ Todo está en constante cambio”, dijo Ptacek.
La incertidumbre es el último asesino de acuerdos, dijo. Nadie quiere comprar activos con el riesgo de que no haya demanda salvo recortes de alquiler del 50%. En este momento, dijo, es difícil que el comprador o el vendedor alcancen lo que se definiría como un “precio razonable”.
Las empresas deben esperar que la situación sea aún peor dentro de un año.
“Probablemente sea una suposición justa que esto no va a ser mucho mejor en un año, en términos de demanda”, dijo. “Podría haber otra pierna hacia abajo en las transacciones”.
La ola de ventas forzadas que suele ocurrir en las recesiones aún no se ha producido, y eso está justo a tiempo, ya que tienden a retrasarse unos años con respecto al inicio de las recesiones. Ptacek señaló que después de 2008, el pico de la ola de ventas de activos en dificultades no se produjo hasta 2010/2011.
“A medida que los préstamos vencen y tienen dificultades, es refinanciar o vender”, dijo. Y más prestatarios no podrán refinanciar, y se producirá la ola de ventas en dificultades. “Es possible que haya cierto nivel de angustia que influirá en los precios, por lo que, como propietario, podría encontrarse en una posición en unos años en la que el entorno es aún menos favorable. Pero no es como si fuera un buen entorno hoy en día”, dijo. dijo.
