Las fianzas ofrecen protecciones y beneficios económicos tanto para el sector público como para el sector privado de la construcción

Esta publicación es parte de una serie patrocinada por IAT Insurance coverage Group.

La tormenta perfecta de inflación, interrupciones en la cadena de suministro y escasez de mano de obra está agregando factores de riesgo adicionales a los proyectos de construcción en 2023.

A pesar del crecimiento año tras año, la industria de la construcción aún enfrenta un déficit de más de 400,000 trabajadores.^[1] Al mismo tiempo, la inflación está contribuyendo al aumento del costo de los materiales de construcción y los cuellos de botella en la cadena de suministro continúan afectando la entrega oportuna de materiales y productos críticos. Estos puntos de presión amenazan la finalización rentable de los proyectos de construcción, lo que tiene el potencial de afectar la viabilidad de las empresas constructoras.^[2]

Para mantenerse en el buen camino a pesar de los obstáculos económicos, los propietarios de proyectos públicos y privados aprovechan las fianzas. De hecho, las fianzas han brindado esta garantía al gobierno federal desde la promulgación de la Ley Miller de 1935, que exige fianzas para proyectos de construcción federales que excedan los $150,000. Muchos estados tienen una versión de la Ley Miller comúnmente conocida como Leyes Little Miller.

Al igual que el espacio de contratación del gobierno, un beneficio clave de las fianzas para propietarios privados incluye una menor probabilidad de incumplimiento, ya que los contratistas han sido precalificados por una compañía de fianzas y pueden estar tranquilos de que el proyecto finalmente se completará, incluso si el contratista afianzado no puede para hacerlo por su cuenta.

3 protecciones económicas proporcionadas por las fianzas

Si bien su objetivo principal es mitigar el riesgo de incumplimiento de un contratista, las fianzas ofrecen varios beneficios económicos para cualquier proyecto de fianza según el informe de noviembre de 2022 de Ernst & Younger “El valor económico de las fianzas”.^[3] preparado para The Surety & Constancy Affiliation of America (SFAA).

Hay tres formas significativas en que las fianzas agregan valor económico a los proyectos de construcción públicos y privados.

Menor costo de finalización del proyecto. En el caso de que un contratista no cumpla con un proyecto, el costo para terminarlo puede aumentar significativamente. De hecho, los proyectos sin seguro de garantía cuestan un 85 % más que los proyectos con fianza, según el informe de EY. La mitigación sustancial de los costos de finalización está impulsada por la experiencia de la garantía del contratista. Las garantías pueden ayudar al contratista a superar los obstáculos financieros o pueden utilizar su amplia purple de recursos para completar el proyecto por otros medios. Más del 90% de los encuestados en el informe de EY cree que los propietarios y desarrolladores de proyectos no tienen el mismo nivel de experiencia y recursos que la compañía de fianzas para completar un proyecto de construcción.
Menor tasa de incumplimiento del proyecto/gran oportunidad de finalización. Según el informe, el 50 % de los propietarios/desarrolladores creen que es más possible que los proyectos con fianzas finalicen antes o en la fecha prevista, mientras que solo el 10 % cube que es menos possible que los proyectos con fianzas finalicen en la fecha prevista o antes. Además, casi cinco veces más propietarios coincidieron en que los contratistas dieron mayor prioridad a los proyectos con fianza frente a las dificultades financieras, en comparación con los que no tienen fianza. Es más possible que el gerente de construcción o el arquitecto también participen en la supervisión de un proyecto de bonos, lo que podría ayudar a prevenir pérdidas.
Precios de contratista más bajos. La fianza scale back los precios de los contratistas, según el 75 % de los propietarios/desarrolladores encuestados. Esta reducción de costos se basa en la confianza de que el contratista cumplirá con sus requisitos para la finalización del proyecto y el pago de los subcontratistas que solo se puede obtener cuando un tercero respalda al contratista. Además, los precios de los contratistas en proyectos con fianza son, en promedio, un 3,2 % por debajo del valor del proyecto.

Protecciones de bonificación que ofrecen las fianzas

Estos beneficios económicos brindan tranquilidad a los propietarios de proyectos en proyectos individuales, pero el mayor impacto common puede provenir de la participación tras bambalinas de la propia compañía de fianzas.

Durante el proceso de suscripción, la garantía suscribe al contratista utilizando las tres C:

Personaje: Examina cómo una empresa constructora interactúa con aquellos con los que hace negocios, como sus proveedores y subcontratistas. También revisa sus informes de crédito para ver si las facturas se pagan a tiempo, su historial de reclamos y si están involucrados en juicios. En resumen, la reputación de la empresa y sus ejecutivos clave y propietarios se evalúan de cerca.

Capacidad: Se centra en la experiencia de la organización, el área de especialización y el tipo y tamaño del trabajo realizado. La garantía evalúa la experiencia previa de la empresa en función del alcance del trabajo, el valor del contrato, la ubicación y los propietarios del proyecto. Estos factores se utilizan luego para evaluar nuevas solicitudes de bonos.

Capital/competencia: Profundiza en las finanzas de la empresa, incluida la evaluación de la rentabilidad del proyecto precise y anterior. ¿Se mantienen las ganancias desde el inicio hasta la finalización? La fianza evalúa el steadiness y determina si las empresas cuentan con el capital necesario para respaldar su plan de negocios. Los tipos de financiamiento y acceso al crédito que tiene la empresa se revisan exhaustivamente. Finalmente, la garantía verá las tendencias financieras de la compañía y si apuntan hacia arriba o hacia abajo.

Los fiadores también actúan como consultores y asesores comerciales. Con una fianza, los propietarios y desarrolladores obtienen un mayor nivel de supervisión a lo largo del cronograma del proyecto por parte del equipo de suscripción. Una vez que se ejecuta un contrato y se emite una fianza, la garantía controlará el proyecto en busca de cambios significativos durante su ciclo de vida que podrían aumentar el riesgo para el proyecto: Ejemplos de cómo la garantía puede trabajar con el contratista durante el curso de un proyecto incluyen:

Evaluar las prioridades del proyecto y fomentar la discusión sobre los ajustes que pueden ser necesarios.
Analizar planos de ingeniería y arquitectura y mediar en cualquier desacuerdo.
Asistir en la gestión de la relación contratista/propietario
Ayudar a comprender la necesidad de una nueva estrategia en caso de que los riesgos cambien a lo largo del proyecto
Asesorar sobre la importancia de cualquier problema que surja y hacer sugerencias sobre las prioridades en el nuevo panorama de riesgos.
Trabajar con el contratista para trazar un enfoque revisado para resolver cualquier problema antes de que se convierta en reclamo.

Los suscriptores de fianzas y los profesionales de reclamos a menudo trabajan en silencio detrás de escena, manteniendo el proyecto en marcha frente a los desafíos que amenazan con detener un proyecto. Por ejemplo, si un contratista se encuentra con dificultades financieras imprevistas durante el proyecto, la compañía de fianzas puede intervenir (a su discreción) y mantener al contratista a flote financieramente para garantizar la finalización del proyecto sin incurrir en pérdidas o la necesidad de contratar a otro contratista.

Con una fianza y la precalificación de garantía de un contratista, los propietarios de proyectos pueden minimizar su riesgo y administrar sus presupuestos. Ya sea que se trate de una agencia pública que se involucra de manera rutinaria en el proceso de adquisición de construcción y garantía o de un propietario privado que busca una solución para mitigar el riesgo, el estudio de EY proporciona una discusión convincente y basada en hechos sobre el valor económico que brindan estas herramientas de mitigación de riesgos.

Comuníquese con el equipo de fianzas de IAT para obtener más información sobre cómo una fianza puede ayudarlo a completar su próximo proyecto y minimizar su riesgo.

[1] Related Builders and Contractors “October Building Employment Ticks Up by 1,000, Says ABC”, 4 de noviembre de 2022.

[2] Related Common Contractors of America “2022 Building Inflation Alert”, febrero de 2022.

[3] The Surety & Constancy Affiliation of America “El valor económico de las fianzas”, noviembre de 2022.

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Construcción