La combinación de tasas de interés (relativamente) altas y volatilidad económica con el hecho de que la mayoría de los propietarios de viviendas tienen una deuda fija con tasas de interés bajas indujo a lo que el economista inmobiliario Invoice McBride se refiere como el “huelga de vendedores”. Como period de esperar, después de tanta terquedad, los desarrolladores están comenzando una “huelga de constructores” para seguir su ejemplo.
Como CNBC reportado a finales de octubre, “Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron casi un 19% año tras año en septiembre, según el censo de EE. UU. Los permisos de construcción, que son un indicador de la construcción futura, cayeron un 17%. PulteGroup, una de las constructoras de viviendas más grandes del país, informó que su tasa de cancelación aumentó del 15 % en el segundo trimestre de este año al 24 % en el tercero”.
Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Actual Property Consulting, ha un hilo interesante en los sentimientos de los constructores de todo el condado. No es exactamente bueno.
Los comentarios de los constructores de viviendas de nuestra encuesta de este mes fueron tan negativos como los que he visto hasta la fecha. Estos son algunos de los colores del mercado que destacaron…
—Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 de noviembre de 2022
Algunos ejemplos incluyen un constructor en Boston que cube: “Octubre fue excepcionalmente débil”, en Baltimore, “El mercado es horrible”, y en Wilmington, “El mercado se está cayendo por un precipicio”, and so on.
Entiendes la concept.
En basic, los inicios de viviendas unifamiliares están cayendo rápidamente. Sin embargo, los inicios de viviendas multifamiliares son, algo sorprendentemente, permaneciendo relativamente estable. Es possible que la construcción multifamiliar esté respaldada hasta cierto punto por subsidios del gobierno. proyectos LIHTCpero aún así, es possible que disminuyan pronto.
Por supuesto, se espera una desaceleración importante en la construcción. La nueva construcción siempre depende en gran medida de las tasas de interés, y la Reserva Federal ha traído la tasa de descuento que subyace en el mercado hipotecario. del 0,25% al 4,5% en menos de un año.
La razón Es poco possible que el mercado inmobiliario se derrumbe. se debe a que, a diferencia de 2008, los propietarios de viviendas tienen una deuda de tasa fija a bajo interés, los estándares crediticios son relativamente sólidos y la mayoría tiene una cantidad decente de capital en sus viviendas. Absolutamente nada de eso tiene nada que ver con el cálculo que usan los desarrolladores cuando deciden construir una propiedad. En otras palabras, los fundamentos que sostienen el mercado inmobiliario no se aplican al mercado de nueva construcción. Por lo tanto, la nueva construcción está cayendo drásticamente y posiblemente podría colapsar.
En otras palabras, los constructores están frustrados y van a la huelga.
Sin embargo, no pueden hacerlo antes de terminar y liquidar lo que podría convertirse en un despilfarro menor en la economía estadounidense: un exceso de construcción nueva.
El nuevo exceso de construcción que se avecina
Ya, un récord 29% de las casas en venta en los Estados Unidos son de nueva construcción. Cancelaciones del comprador aumentó 7.5% de obra nueva de septiembre a octubre y no daba señales de amainar. Los meses de inventario para nueva construcción han aumentado más del 50 % desde enero de 2022 hasta octubre, de 5,7 meses a 8,9 meses. (Generalmente, seis meses de inventario se considera un mercado equilibrado).
Y aunque la cantidad de tiempo que se tarda en vender casas nuevas generalmente ha superado el inventario existente, la brecha entre los dos se ha vuelto bastante pronunciada. En octubre, había solo 3,3 meses de inventario para el inventario existente (todavía un mercado de vendedores), solo un tercio de lo que period para la nueva construcción.
Desafortunadamente, no hay una razón actual para creer que esto mejorará antes de que empeore. Mientras que la inflación se ha enfriado un pocola Fed ha indicado que planea mantener las tasas altas (en términos relativos) al menos hasta 2023.
Pero posiblemente más importante, como señala Invoice McBride, ¡hay más unidades de vivienda en construcción ahora que nunca antes!
“Rojo son unidades unifamiliares. Actualmente, hay 794 mil unidades unifamiliares (rojo) en construcción… Azul es para 2+ unidades. Actualmente, hay 928 mil unidades multifamiliares en construcción. ¡Este es el nivel más alto desde diciembre de 1973!”
“En conjunto, hay 1.722 millones de unidades en construcción. Este es el número récord de todos los tiempos de unidades en construcción”.
El aumento en la construcción se debió en gran parte a la escasez de vivienda a nivel nacionalque es predominantemente lo que impulsó el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda durante los años anteriores. Además de eso, los problemas de la cadena de suministro han retrasado muchas proyecciones, lo que ha provocado que una acumulación de propiedades permanezca en construcción por más tiempo del previsto.
Desafortunadamente, a diferencia de los propietarios de viviendas que rara vez se ven obligados a vender, los constructores tienen pocas opciones. Seguro, muchos se volverán a alquilar estas nuevas construcciones, pero el mercado de alquiler ya está empezando a saturarse. Para la mayoría, no tendrán otra opción que vender en lo que es un mercado de compradores y lo que probablemente se convierta en mucho más de uno.
Conclusión
Con excepciones notables (sobre todo las que están subsidiadas por el gobierno, como LIHTC), probablemente no sea el mejor momento para comenzar nuevos proyectos de desarrollo. Si usted es un desarrollador en medio de una nueva construcción de este tipo, valdría la pena al menos considerar si es económicamente factible alquilar la propiedad (o algunas de las propiedades si está desarrollando una subdivisión).
Si vender es la única opción, sería prudente adelantarse a la curva. Si bien los precios de las viviendas existentes probablemente solo caerán moderadamente durante el próximo año, los precios de las viviendas nuevas probablemente se hundirán sustancialmente más. No querrá que lo atrapen persiguiendo el mercado a la baja mientras mantiene el inventario. Recomendaría liderar el mercado y reducir su precio por adelantado. Ofreciendo incentivos atractivos, tales como tasa de interés Las recompras (en las que el constructor paga al prestamista para reducir la tasa de interés para el comprador durante el primer año o más), también deberían ser algo a considerar.
Todos los inversores y desarrolladores se verán afectados en este negocio en algún momento u otro. Es mejor aceptar eso ahora que tratar de mantener la esperanza de poder vender al mismo precio que podría tener cuando el propietario típico compraba con tasas de interés en el rango del 3%. Esperar que el mercado vuelva a ser lo que period hace seis meses probablemente lo dejará con la bolsa en la mano, ya que los costos de mantenimiento se comerán cualquier beneficio que podría haber obtenido. Y después de eso, es possible que finalmente tenga que vender por menos del descuento que podría haber ofrecido por adelantado.
Por otro lado, si está buscando comprar una casa, particularmente una para vivir, y está frustrado porque este meme está mucho más cerca de la realidad de lo que ese comprador preferiría:
Las casas nuevas serían algo a tener en cuenta. En explicit, busque las rebajas de tasa de oferta de uno. De cualquier manera, seguramente tendrá la ventaja en las negociaciones.
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