Hace un par de días, nuestro analista de inversiones Choon Siong me envió este hilarante comentario en el Monetary Occasions.
El gráfico a continuación muestra el desempeño de seis fideicomisos de inversión en bienes raíces, cinco de los cuales cotizan principalmente en los Estados Unidos:
Durante el último año, el desempeño de cinco de los fideicomisos se ha agrupado.
Hubo un caso atípico: Breit Class I Nav.
Breit Class I Nav es el fondo fiduciario de ingresos inmobiliarios de Blackstone. Breit, a partir de septiembre, tiene una relación deuda-capital de 1,6 veces y menos del 10% de su deuda vence dentro de los próximos dos años. El 55% de la cartera es vivienda residencial y el 23% es industrial. Por reputación, tiene propiedades de alta calidad.
David Auerbach, que dirige el fondo, resume el rompecabezas: “¿Cómo puede bajar la valoración de los demás y subir la de ellos?”.
Como REIT privado o fondo de capital privado, Breit no tiene que marcar el valor de su fondo en el mercado, a diferencia de los otros cinco.
O Blackstone es muy sobresaliente como gerente, y los demás son tan malos (todos están en el mismo sector residencial e industrial) que pueden seleccionar las propiedades en regiones donde el precio no está bajando.
O que todo esto es porque… ¡no tienen mark-to-market!
Si usted es un inversionista en Breit, un intercambio sería vender su participación en Breit y comprar estos REIT que cotizan en bolsa, respaldados por propiedades físicas, con un descuento del 25%.
Pero el gerente de Breit le cube que no puede recuperar su dinero.
Imagina que eres un administrador del fondo o cualquier fondo. Si el 20 % de los titulares de sus unidades desea canjear sus unidades y usted no tiene el efectivo para pagarlas, debe liquidar algunas de sus posiciones.
Ahora bien, ¿qué significa liquidar sus posiciones? Vender algunas propiedades para obtener dinero en efectivo para que puedan pagarte.
Pero si venden las propiedades cuando es urgente, ¿pueden obtener una buena valoración? Lo más possible es que tengan que vender más bajo.
Estos fondos no cotizados son simplemente ilíquidos.
Si hay una estampida, ocurrirá el mark-to-market.
Esto no quiere decir que los activos de Breit se vayan a la mierda:
El 3 de enero de 2023, la Universidad de California anunció que invertiría en Breit. Esto debería proporcionar algo de liquidez muy necesaria. Creo que como muestra de confianza (quizás para motivar a la Universidad de California), Blackstone también comprometerá $ 1 mil millones de su capital.
Esto debería proporcionar liquidez adicional para ayudarlos durante este período.
Recibimos los beneficios y el viaje emocional que merecemos
Este estudio de caso me recuerda inquietantemente a una próxima escena de un proyecto criptográfico Defi en el que bloqueas tus tokens al apostar.
Grandes rendimientos, pero cuando quieres tu dinero, te das cuenta… no puedes retirar.
Es possible que este no sea el caso, pero en este caso, debe comprender que la falta de liquidez es una característica del capital privado con la que debe vivir. No puedes vender suka suka cuando quieras.
- A los inversores más ricos les gusta la apariencia de baja volatilidad, lo que significa que su rendimiento se ve mejor ajustado al riesgo (la desviación estándar es más baja porque hay menos valor de mercado, ¡así que el rendimiento se ve mejor!)
- También les gusta usar el apalancamiento, por lo que estos fondos usan el apalancamiento hasta el punto de satisfacerlos.
- Hay una promesa de buenos rendimientos, y los ricos pagarían por ello en grandes tarifas, que algunos pueden no darse cuenta de lo perjudicial que podría perjudicar el rendimiento.
Muchos inversores están tratando de encontrar ese santo grial de
- Altos rendimientos,
- Baja volatilidad o garantía de capital,
- Viaje de inversión muy cómodo emocionalmente.
Entonces ellos encontraron estafas o pretendientes.
En este caso, los pretendientes son:
- Soluciones o estrategias cuyo riesgo de cola es más significativo que su percepción.
- Los grandes rendimientos siempre son posibles en grandes gestores que no necesitan su dinero, al que no tiene acceso.
- En la mayoría de los casos, la volatilidad es la esperada hasta los eventos que menos espera, lo que aumenta la volatilidad hasta tal punto que se da cuenta de que esta inversión es más significativa que su umbral emocional.
- Un día te das cuenta de que los rendimientos son como los de un fondo minorista típico, pero las tarifas que pagas son enormes en relación con los fondos minoristas. Ahí es cuando te das cuenta de que eres un cabeza vegetal.
- No hay nada especial. Si todos se amontonan en algo, la prima eventualmente desaparece y no hay rendimiento superior. También desaparecen las primas de valor y de iliquidez.
Eventualmente, puede darse cuenta de que las inversiones con las que se encuentra tienen diferentes rendimientos, volatilidad, riesgo, esfuerzo y características de viaje emocional.
Rara vez hay un santo grial y la oleada es bastante inútil.
La incómoda verdad es que intercambia un viaje emocional menos que cómodo lleno de volatilidad, riesgo de deterioro del capital y esfuerzo por mejores rendimientos.
Existen oportunidades de retorno asimétrico, pero generalmente se presentan a través de un gran esfuerzo adicional, viajes emocionales muy irritantes.
Incluso después de esto, la gente buscará esa inversión de alto rendimiento y bajo o ningún riesgo.
Y la mayoría de las veces, creo que obtendrán los beneficios y el viaje emocional que se merecen.
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