Los economistas de Morgan Stanley han revisado a la baja su pronóstico de vivienda para los próximos años, siguiendo los pasos de otras firmas que han ajustado sus estimaciones sobre cuánto caerán los precios. Morgan Stanley ahora espera que los precios bajen 10% de pico a valle, un cambio sombrío de la estimación anterior de la empresa de una disminución del 7%. Pero si se desarrolla una recesión más amplia con un aumento del desempleo, la compañía cube que los precios podrían caer hasta un 20%.
En octubre, Capital Economics revisó su pronóstico de una caída del precio del 5% a una caída del precio del 8%. Moody’s Analytics también ajustó sus conocimientos en agosto, septiembre y octubre, estimando una caída más pronunciada cada mes. La firma de investigación económica ahora espera que los precios de las casas caigan un 10%, y eso es en el mejor de los casos. Si se produce una recesión, los precios podrían caer entre un 15% y un 20%.
Algunos economistas son más optimistas, pero incluso aquellos que esperaban un crecimiento de los precios hasta 2023 están comenzando a cambiar de opinión. Por ejemplo, Freddie Mac Pronóstico de octubre muestra caídas de precios del 0,2% para 2023, un cambio de tendencia estimación del trimestre anterior que los precios subirían un 4 % en 2023. Está claro que, mientras la Reserva Federal se esfuerza por controlar la inflación, las señales de alerta en el mercado de la vivienda preocupan a los expertos. Nadie está seguro de cuán severa será la corrección, pero los economistas están monitoreando los factores impredecibles que podrían afectar el mercado de la vivienda y no les está gustando lo que están viendo hasta ahora.
¿Por qué empeoran las previsiones del mercado inmobiliario?
El aumento de las tasas de interés está frenando la demanda
Los investigadores de Morgan Stanley dicen que el aumento de los precios de las viviendas junto con los aumentos de las tasas hipotecarias han provocado que la asequibilidad disminuya más rápido de lo que el banco ha visto en el pasado. Y la Fed planea aumentar aún más la tasa de fondos federales en el futuro, aunque el presidente de la Fed, Jerome Powell, cube que la los aumentos pueden ser menores avanzando. Aparentemente, el aumento de este mes será del 0,50% en lugar del típico 0,75% que hemos visto durante todo el año.
Estudios muestran que el crecimiento del precio de la vivienda está superando rápidamente el crecimiento de los ingresos en los Estados Unidos. En el segundo trimestre de 2020, el pago mensual de una hipoteca fija a 30 años sobre un casa de precio medio habría sido $1,123, asumiendo un tipo de interés del 3,25% y un pago inicial del 20%. Con base en las tasas hipotecarias elevadas actuales y el aumento del precio promedio de la vivienda, ese pago mensual sería de $2,440.
Para un hogar que gana $75,000 al año, esa es una diferencia entre una familia que gasta el 18% de sus ingresos en vivienda y ahora el 39%. Los expertos financieros generalmente recomiendan limitar los costos de vivienda al 30% de sus ingresos o menos, y eso se está convirtiendo en una meta difícil de lograr para las familias con ingresos alrededor de la media. La disminución de la asequibilidad ha dejado a algunos posibles compradores fuera del mercado por completo. Incluso el inventario ajustado no es suficiente para proteger los precios de la vivienda de este cambio en la demanda: los precios de las viviendas han comenzado a disminuir por primera vez desde 2012, según el S&P/Case-Shiller Índice Nacional de Precios de Vivienda de EE. UU..
El creciente inventario sugiere que los constructores de viviendas descontarán los precios
el poste de washington informes que el inventario de viviendas muestra una tendencia inusual: la oferta de viviendas disponibles está aumentando antes del aumento esperado de nuevos listados a principios del nuevo año. Aunque todavía hay una escasez de oferta en relación con la demanda, enero generalmente aumenta el inventario a medida que los vendedores y agentes intentan cerrar transacciones antes del verano.
fannie mae notas que la relación inventario-ventas ya se está acercando a los niveles previos a la pandemia a medida que la cantidad de viviendas terminadas comienza a aumentar. Esto podría dejar a los constructores de viviendas sin otra opción que descontar los precios de las viviendas nuevas. Y cuando llegue enero, la actividad de venta de viviendas aumentará aún más. La primavera es el momento ultimate para organizar una jornada de puertas abiertas, y las familias quieren instalarse antes de que comience el año escolar; esa es la concept detrás de la tendencia.
Durante las recesiones, los picos de inventario de principios de año han sido dramáticos y el inventario ya está aumentando antes de lo previsto. Con la continua presión de asequibilidad, un aumento en la oferta de viviendas haría bajar los precios.
¿Sigue siendo posible el crecimiento de precios?
Según algunos economistas, los precios podrían subir a nivel nacional en 2023. Pero ese es solo un resultado posible si las tasas hipotecarias se mantienen en alrededor del 7% o bajan. Pero mientras el tasa de inflación se ha desacelerado los últimos meses, todavía estaba en 7,7% en octubre, que está lejos del objetivo de la Fed. La Fed ha dicho que continuará subiendo las tasas hasta que la inflación esté bajo management. Al mismo tiempo, se produjo una afluencia de nuevos puestos de trabajo en EE. añadido en noviembre, y el desempleo se mantiene estable, desafiando aún más la meta de la Fed. Incluso las empresas de construcción agregaron 20,000 empleos frente a una desaceleración esperada.
Por supuesto, la ventaja del crecimiento del empleo es que el bajo desempleo puede evitar que la economía entre en recesión y puede proporcionar un piso para la caída de los precios de la vivienda. Morgan Stanley cree que un inventario bajo tendría un efecto related. Pero para que los precios se mantengan estables o crezcan durante 2023, las tasas hipotecarias deberán bajar y el inventario deberá permanecer limitado.
¿Qué causaría que los precios de la vivienda cayeran un 20%?
El peor escenario de Morgan Stanley, que predice una disminución del 20 % en los precios de la vivienda, incluida una disminución del 8 % en 2023, solo sería possible con una recesión prolongada y un gran aumento del desempleo. Si bien ese tipo de pérdida de capital sería difícil para muchos propietarios que compraron mientras los precios estaban elevados, los investigadores de Morgan Stanley y otras empresas no esperan un colapso inmobiliario como el de 2008.
Los prestamistas hipotecarios ahora tienen estándares crediticios más estrictos, y los prestatarios de hoy tienen muchas menos probabilidades de incumplimiento. Además, los administradores hipotecarios ofrecen adaptaciones que pueden evitar la liquidación. Los dueños de casa también acumuló riqueza durante la pandemia, aumentando sus ahorros personales y obteniendo ganancias en el valor acumulado de la vivienda, lo que podría ayudarlos a protegerse de las dificultades financieras. Esta no será una recesión impulsada por el crédito, y los resultados para las finanzas de los estadounidenses no serán tan graves.
Aún así, la economía se está comportando de una manera sin precedentes. Lo que suframos en los próximos dos años será único en comparación con las recesiones pasadas y afectará a cada estadounidense de manera diferente. Aunque los expertos esperan que esta corrección de la vivienda palidezca en comparación con el colapso de 2008, todavía nos espera un viaje salvaje, uno con dificultades potencialmente nuevas con las que aún no hemos aprendido a lidiar.
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