A lo largo de 2022, las tasas hipotecarias se han más que duplicado, lo que ha hecho que la asequibilidad y la demanda en el mercado de la vivienda caigan drásticamente. Con una menor demanda, a menudo siguen precios más bajos, razón por la cual estamos en medio de una corrección del mercado inmobiliario. Creo que esta corrección ha sido causada principalmente por el rápido aumento de las tasas hipotecarias y durará mientras las tasas sigan subiendo. La pregunta, entonces, es, ¿qué pasará con las tasas hipotecarias el próximo año?
Dado que la Fed anunció otro aumento de 75 puntos básicos en la tasa de fondos federales (FFR) la semana pasada, muchos esperan que las tasas hipotecarias sigan aumentando. La Fed ha declarado que tienen la intención de seguir aumentando el FFR durante este año y al menos hasta principios del próximo año. Muchos esperan que las tasas hipotecarias se disparen hasta el 8% o quizás incluso más en 2023 (la tasa hipotecaria promedio es de aproximadamente 7.1% al momento de escribir).
Sin embargo, muchos pronosticadores prominentes están pidiendo que las tasas hipotecarias bajen en 2023. La Asociación de Banqueros Hipotecarios espera que las tasas terminen en 2023 en alrededor del 5,4%. Economista Mark Zandi espera que las tasas caigan modestamente al 6,5%. Rick Sharga de datos ATTOM ve tasas que alcanzan un máximo de alrededor del 8% y luego caen por debajo del 6% para fines de 2023. Logan Motashami cree que es factible que las tasas hipotecarias bajen el próximo año.
¿De que va todo eso? Si la Fed nos ha dicho que está subiendo las tasas y existe toda esta incertidumbre económica, ¿cómo podrían caer las tasas? Sé que esto parece una locura, pero este pronóstico tiene una lógica económica, por lo que deberíamos investigarlo.
La Reserva Federal no controla directamente las tasas hipotecarias
Primero, debemos recordar que la Fed no controla las tasas hipotecarias. Cuando la Reserva Federal cube que está “aumentando las tasas”, se refiere a la Tasa de Fondos Federales (FFR), que informa, pero no controla las tasas hipotecarias (o tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, and many others.). Entonces, si bien la Reserva Federal solo afecta indirectamente las tasas hipotecarias, se ven afectadas directamente por el rendimiento del bono del Tesoro a ten años.
Medí la correlación entre el rendimiento del bono y las tasas hipotecarias, y es muy alta, 0,99. Pero no es necesario hacer ningún cálculo matemático para entender esto. Puede ver esto en el cuadro a continuación: las tasas hipotecarias y el rendimiento del bono a ten años se mueven juntos.
El rendimiento a ten años y las tasas hipotecarias se mueven al unísono debido a la forma en que los bancos ganan dinero y administran su perfil de riesgo/recompensa. Imagina que eres un banco con miles de millones de dólares para prestar. Todos los días debe evaluar a quién prestarle su dinero, qué tan riesgoso es cada préstamo potencial y qué ganancia (tasa de interés) necesita obtener para compensar el riesgo. La tasa de interés de un préstamo aumenta según el riesgo que el prestamista considere el préstamo.
El préstamo menos riesgoso del mundo es prestarle al gobierno de los EE. UU. en forma de bono (llamado Letra del Tesoro). Eso es todo lo que es una Ley del Tesoro: un préstamo al gobierno de los Estados Unidos. Y es de muy bajo riesgo porque el gobierno de EE. UU. nunca ha dejado de pagar sus deudas. Hasta la fecha, EE. UU. ha realizado todos los pagos de bonos que está obligado a pagar, por lo que es muy bajo el riesgo de que un banco o cualquier otro inversor posea bonos estadounidenses.
En este momento, el rendimiento que obtiene en un título del Tesoro a ten años es de aproximadamente el 4%. Entonces, un banco puede ganar un 4% de interés prácticamente sin riesgo. Pero los bancos quieren ganar más del 4%, por lo que otorgan préstamos a empresas e individuos, a menudo en forma de hipotecas, además de comprar bonos del Tesoro y prestar al gobierno de EE. UU.
Las hipotecas no son particularmente riesgosas en el gran esquema de las cosas, pero cualquier persona que obtenga una hipoteca es aún menos solvente que el gobierno de los EE. UU. Por lo tanto, si el banco va a prestar dinero para una hipoteca, está asumiendo más riesgos que si prestara ese dinero al gobierno de EE. UU. Para compensar ese mayor riesgo, el banco le cobrará una tasa de interés más alta. Por lo basic, los bancos cobran alrededor de 170 puntos básicos (un punto básico equivale a 0,01, por lo que 170 puntos básicos equivalen a 1,7 %) sobre el rendimiento del bono del Tesoro a ten años para una hipoteca de tasa fija a 30 años.
¿Cómo podrían caer las tasas hipotecarias en 2023?
Hay dos teorías:
En primer lugar, los rendimientos de los bonos podrían caer y, con ellos, las tasas hipotecarias. Muchos economistas predicen una recesión mundial en 2023. Durante una recesión, los inversores tienden a buscar inversiones de bajo riesgo y, como hemos comentado, la inversión de menor riesgo del mundo es una letra del Tesoro de EE. UU. Este aumento de la demanda de bonos del Tesoro de EE. UU. podría hacer subir el precio de los bonos (más demanda equivale a precios más altos), lo que cut back los rendimientos porque Los precios de los bonos y los rendimientos son inversamente relacionado.
Entonces, la razón principal por la que las tasas hipotecarias podrían caer en 2023 es porque podríamos entrar en una recesión international, aumentando la demanda de bonos del Tesoro de EE. UU., lo que hace que bajen los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias.
La segunda razón por la que las tasas hipotecarias podrían caer en 2023 se debe al diferencial precise entre los rendimientos y las tasas hipotecarias. ¿Recuerdas cuando dije que los bancos cobran a los prestatarios hipotecarios una prima además de los rendimientos de los bonos debido al exceso de riesgo, y esa prima suele ser de 170 puntos básicos? Bueno, ahora mismo, esa prima es de 292 puntos básicos, ¡un 72 % por encima del diferencial regular!
El diferencial tiende a aumentar cuando hay mucha incertidumbre económica. Solo mira el gráfico a continuación. Desde 2000, el diferencial ha superado significativamente los 200 puntos básicos solo tres veces: la Gran Recesión, el comienzo de la pandemia y ahora. El diferencial precise es el más alto desde 1986.
Todavía estamos en un período incierto, pero en el transcurso de 2023, las cosas podrían aclararse (esperemos). Si la inflación comienza a bajar y la Fed hace una pausa o incluso revierte sus aumentos de tasas, esperaría que el diferencial entre el rendimiento a ten años y las tasas hipotecarias se normalice un poco, lo que podría reducir las tasas hipotecarias, incluso si los rendimientos se mantienen altos.
Conclusión
Por supuesto, no sabemos exactamente qué sucederá, pero es importante comprender que existe un escenario razonable en el que las tasas hipotecarias caen en 2023.
Nadia Evangelou, economista sénior y directora de investigación inmobiliaria de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, resumió bien la situación cuando dijo hay tres escenarios probables en 2023. “En el escenario #1, la inflación sigue siendo alta, lo que obliga a la Fed a subir las tasas de interés repetidamente. Eso significa que las tasas hipotecarias seguirán subiendo, posiblemente cerca del 8,5 por ciento. En el escenario n.º 2, el índice de precios al consumidor responde más a las subidas de tipos de la Fed y hay una desaceleración gradual de la inflación, lo que hace que las tasas hipotecarias se estabilicen cerca del 7 % al 7,5 % para 2023. En el escenario n.º 3, la Fed aumenta los tipos repetidamente para frenar la inflación y la economía cae en recesión. Esto podría causar que las tasas bajen a un 5 por ciento”.
Esto tiene sentido para mí. Significa que solo tendremos que ver qué sucede con la inflación para saber hacia dónde se dirigirán las tasas hipotecarias (y potencialmente los precios de la vivienda) el próximo año.
¿Alguno de estos escenarios tiene sentido para usted? ¿Cuál cree que es el resultado más possible en 2023? ¡Déjame saber abajo en los comentarios!
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