Obligar a los corredores de bienes raíces a ingresar a la MLS es algo bueno para compradores y vendedores

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Un cambio de política por parte de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA) pronto requerirá que las casas de bolsa participantes incluyan casi todas las propiedades residenciales de reventa en el Servicio de Listado Múltiple (MLS), evitando así que algunos agentes inmobiliarios comercialicen propiedades de forma privada.

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CREA cree que la política, que entrará en vigencia el 1 de enero de 2023, es lo mejor para los compradores y vendedores, pero su decisión ha generado algunas preocupaciones de que está restringiendo que los agentes inmobiliarios brinden servicios personalizados a sus clientes y que también limita las opciones para los agentes inmobiliarios y los consumidores.

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La teoría económica y la evidencia empírica sugieren mercados e intercambios abiertos, donde los compradores y vendedores tienen acceso a toda la información, sirven a los intereses de todos debido a la transparencia y la eficiencia del mercado.

El interés de los consumidores a menudo se ve comprometido cuando los listados solo circulan en círculos cerrados, lo que niega a los posibles compradores la oportunidad de ofertar. Pero es fácil imaginar circunstancias en las que un vendedor prefiera no tener una lista disponible públicamente.

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Por ejemplo, las celebridades y otras personas con preocupaciones legítimas sobre la privacidad pueden optar por comercializar una propiedad en círculos cerrados. La nueva política se adapta a dichos vendedores, ya que reconoce dos enfoques de advertising and marketing distintos.

Una lista “exclusiva de oficina” es aquella que “no se comercializa públicamente a pedido por escrito del vendedor”. En cambio, los agentes inmobiliarios pueden usar sus redes privadas para comercializar la propiedad a aquellos “directamente afiliados con la oficina/corretaje de cotización en capacidad comercial” según las “instrucciones escritas del vendedor”.

El enfoque de advertising and marketing público es el modelo comercial recurring, en el que una cotización se promociona al público o a los agentes inmobiliarios “que no están directamente afiliados a la oficina/corretaje de cotización en calidad comercial”.

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Si un agente de bienes raíces utiliza medios tradicionales para promocionar una lista exclusiva de oficinas, como letreros de jardín, volantes o advertising and marketing digital, la lista “perderá su exención” y debe colocarse en el sistema MLS dentro de los tres días posteriores a la comercialización pública, como cualquier otra propiedad residencial. propiedad. La póliza exime propiedades comerciales, viviendas en construcción con viviendas múltiples y listados de alquiler.

Pero los compradores y los vendedores tienen distintas preferencias que a veces pueden entrar en conflicto. Por ejemplo, los vendedores pueden preferir las pujas a ciegas, pero no los compradores. ¿Cómo sirve la nueva política a los intereses únicos de compradores y vendedores?

Los compradores probablemente se sientan frustrados por esos letreros de jardín que dicen “próximamente en la MLS” para propiedades que nunca terminan en la MLS. Mientras los compradores observan diligentemente los portales de la MLS en busca de la propiedad, el letrero de venta se retira sin contemplaciones, dejándolos con la duda de si la vivienda se vendió o se eliminó de la consideración.

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La comercialización selectiva de una vivienda a distintas cohortes niega a la mayoría de los compradores potenciales la oportunidad de considerarla, pero también puede discriminar a las minorías raciales o de otro tipo. Por ejemplo, la comercialización cerrada de viviendas podría usarse para preservar la homogeneidad de un vecindario, lo que constituye una flagrante violación de las leyes y normas canadienses.

Es poco possible que el advertising and marketing exclusivo sea del interés de los vendedores. Como intercambio, la MLS ofrece la mayor exposición para cualquier cotización. Una vez que esté disponible en MLS, los compradores de todo Canadá, o incluso de todo el mundo, pueden encontrar la lista, compararla con otras ofertas y decidir si investigar más a fondo. Economics 101 sugiere que cuanto mayor sea la exposición, mayor será la competencia, lo que probablemente resulte en una venta más rápida a un precio deseable.

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Un estudio publicado en American Financial Overview en 2009 comparó los listados de MLS con los de una plataforma de venta por propietario (FSBO) y concluyó que “FSBO es menos efectivo en términos de tiempo de venta y probabilidad de venta”. Pero los autores también reconocieron que los vendedores más pacientes a veces optaban por FSBO de todos modos.

La mayor parte de la literatura académica sobre este tema es anterior a los portales inmobiliarios basados ​​en Web, como MLS y sitios internet de oficinas virtuales. Supone que los agentes de los compradores descubren los prospectos y los llaman la atención de sus clientes. La práctica precise tiene más matices, porque los compradores buscan activamente propiedades a través de Web e informan a los corredores de sus listas preferidas.

En un mundo hiperconectado de portales de Web, redes sociales y disponibilidad y flujo de información ubicuos, las redes y sus tamaños importan. Para la comercialización de bienes raíces, MLS sigue siendo la purple más grande. Ignóralo bajo tu propio riesgo.

Murtaza Haider es profesora de gestión inmobiliaria y directora del City Analytics Institute de la Universidad Metropolitana de Toronto. Stephen Moranis es un veterano de la industria de bienes raíces. Se les puede contactar en el sitio internet del Boletín Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.