Durante un mercado bajista, una de las cosas que me gusta hacer es aceptar perder. Cuanto más puedas abrazar la realidad, más podrás aceptar la realidad. Y cuanto más puedas aceptar la realidad, más fácil podrás seguir adelante con tu vida.
Recientemente, terminé perdiendo ~$1 millón en bienes raíces. Fue un golpe significativo a mi valor neto. ¡Años de ganancias, ahorros y trabajo duro se desvanecieron en el aire! Qué triste.
Afortunadamente, como un jubilado falso centrado en el flujo de caja, la pérdida de bienes raíces de $ 1 millón no afectó negativamente mis ingresos por alquiler. Si puedo mantener el flujo de efectivo durante los próximos 18 a 24 meses, cruzo los dedos para que todo salga bien.
Permítanme compartir una situación sobre cómo perder tanto dinero en bienes raíces en realidad podría ser un beneficio neto.
Perder estratégicamente $ 1 millón en bienes raíces
Como inversionista de bienes raíces, mi objetivo es comprar una propiedad por debajo del valor de mercado, mejorar la propiedad y alquilarla a precio de mercado. Siempre estoy enfocado en generar más ingresos pasivos para mantenerme libre.
Planeo mantener cada propiedad el mayor tiempo posible porque creo en la apreciación a largo plazo de los bienes raíces. Además, pagar impuestos y tasas en el momento de la venta es un despilfarro económico. A la larga, es mejor subirse a la ola de la inflación que ser castigado por ella.
En 2019, compré una casa para reparar por $1.75 millones. La propiedad fue listada por $1.9 millones con el objetivo de crear una guerra de ofertas para subir el precio a $2+ millones. Sin embargo, gracias a una hábil negociación entre vecinos, pude comprar la propiedad con un descuento.
Solo estimado de propiedad antes de una gran pérdida
A continuación se muestra una instantánea de Redfin que muestra dónde compré el signo ($) y dónde Redfin sintió que estaba el valor de mercado en 2019. Cuanto mayor sea la brecha entre el signo de dólar y la línea negra oscura, mayor será el descuento en el mercado que Redfin cree que obtuvo. .
Sin embargo, un mes después de haber comprado en 2019, la línea estimada de Redfin en realidad estaba más cerca de $ 2 millones, no de $ 2.2 millones como se indica en el cuadro a continuación.
En otras palabras, Redfin (y Zillow) a menudo realizan una historia revisionista, por lo que no puede confiar completamente en sus estimaciones. Y dado que no puede confiar plenamente en las estimaciones de bienes raíces en línea, puede usarlas a su favor cuando negocie o intente ahorrar en impuestos.
Después de agregar alrededor de 300 pies cuadrados de espacio liveable, remodelar la casa y agregar una terraza por alrededor de $200,000 en whole, la casa ahora vale alrededor de $2.85 millones. Durante el apogeo del frenesí del mercado inmobiliario, la casa podría haber obtenido $ 3 millones o más.
Los precios de las casas en el área con vistas panorámicas al mar y acabados más nuevos se venden entre $1,000 y $1,300 por pie cuadrado. Y esta casa tiene más de 2,800 pies cuadrados con vista al mar en todos los niveles.
Abrazando la recesión en bienes raíces
Debido al aumento dramático en las tasas hipotecarias y un mercado bajista en las acciones, es inevitable que los precios inmobiliarios bajen. Ciudades como Austin, que experimentó los aumentos de precios más drásticos durante la pandemia, probablemente también experimenten las mayores caídas. Estas son las ciudades con mayor riesgo de caídas de precios.
Desafortunadamente para millones de propietarios de viviendas en los Estados Unidos, los tasadores de propiedades no Estar motivado para reducir los valores catastrales para reducir sus impuestos sobre la propiedad. tienen ganas de coleccionar más impuestos a la propiedad durante tiempos difíciles. Los impuestos a la propiedad se vuelven aún más importantes cuando bajan otras fuentes de ingresos fiscales, como los impuestos sobre la nómina.
Tasadores de propiedades automáticamente aumentar la valoración tasada de su casa durante los mercados alcistas. Pero durante los mercados bajistas, arrastran los pies para cortarlo, si es que lo hacen. Si intenta impugnar el valor de tasación de su propiedad, es possible que tenga que pagar una tarifa. Luego, tendrá que escribir un extenso informe con borradores para argumentar su caso.
Incluso si presenta un argumento lógico con las compensaciones adecuadas, la oficina del tasador a menudo negará su apelación descalificando sus compensaciones. Luego, usarán sus propias composiciones irrelevantes para respaldar su posición. Como son el gobierno, no hay nada que puedas hacer una vez que hayan tomado su decisión. Como resultado, la mayoría de los propietarios ni siquiera se molestan en luchar por sus derechos.
He luchado contra la oficina del tasador de propiedades de San Francisco muchas veces con muchos correos electrónicos para demostrar lo injustos e ilógicos que son. No sea ingenuo y piense que los asesores inmobiliarios están del lado del propietario. Ellos no son.
El gobierno juega con un conjunto diferente de reglas, lo que siempre lo convierte en el ganador al closing. Acepte perder con el gobierno, pero trate de perder menos.
Reducir con éxito el valor de mi propiedad en línea
Me complace decir que dos meses después de reducir las estadísticas de mi propiedad en línea, ¡Redfin finalmente revisó el valor de mi propiedad a la baja!
Observe cómo el precio de compra ($) ahora es de ~$150 000 arriba Redfin estimó el valor de mi propiedad en 2019. Antes de mis ajustes, mi precio de compra ($) estaba ~$450,000 por debajo del estimado de Redfin.
Más importante aún, en lugar de tener un estimado de ~$2,600,000 (no incluye el valor de la expansión y remodelación), el último estimado de Redfin ahora es de solo $1,896,825. ¡Sí, esta es exactamente la misma propiedad!
Esta nueva estimación de propiedad reducida de Redfin hará que sea más difícil para la oficina del tasador de propiedades de San Francisco justificar el aumento del valor de esta propiedad durante una recesión. Es triste que automáticamente no hagan lo correcto. Pero eso es el gobierno native para usted.
En 2007-2010, a pesar de la caída de los precios inmobiliarios, la oficina del tasador de propiedades de San Francisco siguió tratando de aumentar el valor tasado de mi propiedad cada año. Como resultado, tuve que luchar contra la oficina de asesores y, de hecho, gané durante tres años seguidos.
Pero la mayoría de los propietarios de viviendas en todo el país siguieron pagando impuestos sobre la propiedad cada vez más altos, ya que los precios de las propiedades disminuyeron entre un 10 % y un 35 %. Sea proactivo para proteger su libertad financiera del gobierno.
Como los tasadores de propiedades no pueden ingresar a su casa para inspeccionarla, deben depender en gran medida de los datos en línea. Los tasadores de propiedades no solo usan las estimaciones de Redfin y Zillow al evaluar el valor de su propiedad, sino que también usan Google Maps para ver cómo se ve el frente y la parte superior de su casa.
Valor inmobiliario como parte de su valor neto
De forma privada, puede valorar sus bienes inmuebles al valor que desee. Si se siente deprimido, puede aumentar el valor de su propiedad inmobiliaria para que coincida con la mejor compensación de su vecindario. Si se siente bien y quiere un desafío financiero, es posible que desee subvaluar el valor de sus bienes raíces.
Personalmente, me gusta valorar mis bienes inmuebles al costo más los gastos de remodelación. Al mantener fijos los valores de mis bienes raíces, con el tiempo, creo un amortiguador alcista. Además, estrangula el crecimiento de mi valor neto durante un mercado alcista que ayuda amortiguar el pensamiento delirante.
Es peligroso empezar a confundir los cerebros con un mercado alcista. Si lo hace, entonces es más fácil explotar usted mismo invirtiendo de una manera inapropiada para el riesgo. Piense en todo el dinero que se ha perdido en NFT, acciones de memes y otras inversiones altamente especulativas desde que comenzó la pandemia. Invertir en FOMO es extremadamente difícil de combatir durante un mercado alcista.
Mantener mis valores inmobiliarios fijos en mi rastreador de patrimonio neto también amortigua la volatilidad a la baja. Después de mantener fijos los valores inmobiliarios durante años, cuando finalmente llega una recesión, también tiene un amortiguador psicológico. Al perder visiblemente menos, también protege mi estado de ánimo.
Los tres momentos en los que es necesario conocer el verdadero valor de mercado de su propiedad son:
- Cuando planeas vender
- Para fines de impuestos sobre el patrimonio antes de morir
- Si está tratando de calcular su tasa de capitalización (rendimiento de alquiler neto) para optimizar mejor los rendimientos generales de su inversión
De lo contrario, el valor de su propiedad inmobiliaria no es tan importante. Lo más importante es el flujo de caja que genera. Si planea comprar y conservar para siempre, como espero que haga la mayoría de ustedes, entonces su objetivo principal es disfrutar de su casa u optimizar sus ingresos por alquiler.
Ser visiblemente más pobre es el camino a seguir
Idealmente, todos los propietarios de bienes raíces físicos quieren generar la mayor cantidad de flujo de efectivo mientras su propiedad vale lo menos posible para el público.
Si la oficina del tasador de la propiedad evaluara el valor de su propiedad en solo $ 1,000, ¡usted la tomaría! Eso significaría que pagaría solo entre $ 6 y $ 30 al año en impuestos a la propiedad, según la ubicación.
Desafortunadamente, el mandato de la oficina del tasador de propiedades es extraer la mayor cantidad de impuestos posible de los propietarios. Dado que los tasadores de propiedades no hacen lo correcto durante las recesiones, debe tomar la iniciativa y conectarse en línea para reducir las estadísticas de su propiedad.
Al hacerlo, no solo tendrá una mejor oportunidad de no pagar más impuestos a la propiedad en un mercado bajista, sino que también reducirá su perfil de riqueza pública. Cuanto menor sea su riqueza, menos personas querrán pedirle dinero u otras cosas. Menos personas tendrán la tentación de robarle, lo cual es especialmente importante si tiene niños pequeños.
Finalmente, con un valor de propiedad más bajo, se enfrentará a menos personas envidiosas. Algunas personas simplemente no pueden evitar odiar a los que son más ricos. Por lo tanto, tu objetivo es hacerte parecer más pobre de lo que realmente eres. Idealmente, se presenta como clase media con suficiente estatus para que usted y sus hijos no queden excluidos de las oportunidades.
Se acerca la batalla por el valor de las propiedades, amigos. ¡Tome la iniciativa ahora y reduzca su patrimonio público! Perder mucho dinero en bienes raíces no es tan malo. De hecho, ¡puede ser genial!
Preguntas del lector y elementos de acción
¿Ya rebajó con éxito las estadísticas de su propiedad en línea para reducir su valor estimado? ¿Qué le impide ser proactivo en perder públicamente mucho dinero en bienes raíces? ¿Preferirías que la gente pensara que eres rico, de clase media o pobre?
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