Sé lo que estás pensando. Este tipo está tratando de estirar los titulares de SVB en una historia de inversión inmobiliaria multifamiliar. Debe ser clickbait.
Lo entiendo. Pero espero que me den un momento para contarles dos formas en que el SVB y otras quiebras bancarias importantes podrían beneficiar potencialmente a los sindicadores e inversionistas multifamiliares. Entonces puedes decidir si hay alguna sustancia en mi titular.
Como todos nosotros, vi las noticias desarrollarse rápidamente durante la semana pasada. Silicon Valley Financial institution pasó de pagar bonos a cerrar en cuestión de días. No hay necesidad de contar los detalles sangrientos aquí.
Pero mientras reflexionaba sobre las malas noticias que se derivan de esta situación con suerte localizada pero potencialmente más significativa, me di cuenta de dos posibles puntos brillantes para los inversores y los sindicatos multifamiliares. No solo los jugadores actuales, sino también aquellos ansiosos por ingresar a este espacio actualmente superpoblado.
Mi tesis a corto plazo es especulativa, así que admito libremente que podría estar equivocado en esta. Pero plantaré una bandera de confianza en mis debates a largo plazo a continuación, ya que creo que estos resultados son prácticamente inevitables.
El impacto a corto plazo para los sindicadores e inversores actuales
Jerónimo Powell testificó en una visita semestral al Capitolio la semana pasada, “Si, y recalco que no se ha tomado ninguna decisión al respecto, pero si la totalidad de los datos indicaran que se justifica un endurecimiento más rápido, estaríamos preparados para aumentar la ritmo de las subidas de tipos”, dijo Powell a los Servicios Financieros de la Cámara de Representantes de EE.UU.
La conclusión de muchos observadores de la Fed fue un aumento de las tasas de interés del 0,25 % al 0,5 % el 22 de marzo. Esto no es una sorpresa, ya que Powell es discípulo del presidente de la Fed de la década de 1980, Paul Volcker (quien elevó las tasas al 20 % en vísperas de la presidencia de Reagan). ) y la dificultad que tiene la Fed para controlar la inflación.
Silvergate Financial institution colapsó aproximadamente al mismo tiempo. Seguido por Silicon Valley Financial institution la próxima semana. Luego Signature Financial institution el fin de semana pasado. Ahora las aguas están turbulentas al otro lado del charco en Credit score Suisse.
Aunque los espectadores culpan con razón a las decisiones tomadas por la gerencia del banco, la situación en SVB fue claramente un fósforo encendido por el rápido aumento de las tasas de interés. Rapidez sin precedentes.
Mire este gráfico que muestra la velocidad de estos aumentos en comparación con períodos anteriores:
Aunque las acciones de la Reserva Federal fueron diseñadas para frenar la inflación, dudo que las quiebras bancarias fueran una consecuencia intencionada. La velocidad de estos tres fracasos y la forma en que esto ha dominado el ciclo de noticias ha causado un temor generalizado.
“¿Qué banco es el siguiente?”
“¿Están seguros mis depósitos?”
“¿Cómo afectará esto mi línea de crédito o hipoteca?”
Cómo esta situación podría ser buena a corto plazo
Muchas ofertas multifamiliares están en serios problemas. La deuda de tasa flotante más baja fue la droga elegida la temporada pasada, ya que los sindicatos buscaron todas las formas de hacer negocios a lápiz para superar a los competidores demasiado entusiastas en una carrera hacia el fondo.
Con ningún multas por pago anticipado, la deuda de tasa flotante también proporcionó una salida más accesible para los sindicatos que planeaban agregar valor y vender rápidamente. Esta estrategia generó miles de millones en ganancias para los inversores en los últimos años.
Pero la deuda flotante ha vuelto a morder a los sindicatos e inversores en esta temporada de tasas de interés altísimas. Los crecientes pagos de intereses están paralizando el flujo de efectivo, cerrando las distribuciones de los inversores y poniendo en grave peligro el capital de los inversores.
El elevado costo proyectado de renovar los topes de las tasas de interés está dando como resultado que los prestamistas exijan reservas mucho más altas. Un amigo sindicador informó que uno de sus acuerdos históricamente ha requerido reservas mensuales para la renovación del tope de la tasa de interés en aproximadamente $ 2,000. Su prestamista ha aumentado ese mismo depósito en garantía mensual a $70,000. (Has leído bien.)
Los sindicadores/inversionistas con deuda tanto flotante como de tasa fija están sufriendo consecuencias adicionales ya que los aumentos de renta se han detenido en la mayoría de los mercados. Esto está afectando profundamente los ingresos operativos netos y los valores. Este es un golpe para los operadores que miran a NOI como su rescate potencial para valores decrecientes debido a la expansión de las tasas de capitalización. Este es un verdadero dolor de cabeza para aquellos que planean refinanciar o vender pronto.
Escuchamos historias todas las semanas sobre sindicatos que recortan distribuciones y discuten llamadas de margen para evitar pérdidas totales. Recientemente escuchamos acerca de un sindicato que paga $ 30,000 mensuales de su bolsillo para mantener un trato a flote.
Aunque no tengo forma de confirmar esta estadística, un asistente informado en la Conferencia Greatest Ever de la semana pasada declaró en su boletín que cree que alrededor del 30% de las ofertas multifamiliares de los asistentes a la conferencia están en problemas en algún nivel.
Así que la situación es grave. ¿Dónde está el llamado lado positivo de la disaster bancaria?
Como dije, la Reserva Federal ciertamente debe tener en cuenta las quiebras bancarias al determinar su próximo movimiento el 22 de marzo. Si la Reserva Federal determine desacelerar, retrasar o detener las alzas de las tasas de interés (o incluso revertirlas pronto), podría proporcionar una respiro para los sindicatos multifamiliares sobrecargados y sus inversores.
Este indulto podría incluir requisitos de reserva de límite de tasa relajados, menor sangrado de flujo de efectivo del servicio de la deuda, menos daño a las valoraciones, una mayor probabilidad de un refinanciamiento exitoso y una menor probabilidad de una llamada de capital o perder el acuerdo con el prestamista. (Es cierto que esto puede retrasar lo inevitable para la mayoría).
Mientras que algunos todavía creen que Powell y la Fed seguirán adelante con su plan para aumentar las tasas, otros piensan que se está retrasando. Goldman Sachs ha declarado públicamente creen que la Fed no subirá las tasas de interés la próxima semana a la luz de esta disaster.
No pasará mucho tiempo para ver si este lado positivo a corto plazo se desarrolla. Pero el lado positivo más seguro a largo plazo llevará años.
El lado positivo a largo plazo de las subidas de tipos de interés de la Reserva Federal y las quiebras bancarias
En 2016, publiqué un libro sobre inversiones multifamiliares titulado humildemente “La inversión perfecta”. Sin embargo, me he estado burlando de mí mismo desde 2017 más o menos.
He estado diciendo: “La inversión perfecta no es perfecta… si tienes que pagar de más para conseguirla”. Y agregaría: “… si tiene que usar deuda de tasa flotante para hacerlo con lápiz”.
Ha sido difícil encontrar ofertas que salgan a la luz. De hecho, ha sido difícil conseguir acuerdos multifamiliares. En el mercado o fuera del mercado. La competencia ha estallado a nuevos niveles. Si ha seguido mis escritos, sabe que creo que esto se debe a:
- Mayor aceptación de la sindicación debido a las reglas relajadas de la Ley JOBS.
- Visibilidad viral y popularidad debido a las redes sociales y otras plataformas en línea.
- Una explosión de gurús que surgieron de la nada esta década. Algunos que no estaban en bienes raíces antes de la Gran Recesión pueden ser considerados “Newrus” por algunos.
- Mayor inversión de quienes salen de los casinos de Wall Road e inversionistas internacionales.
- La creciente popularidad de 1031 intercambios con precios a veces inflados en propiedades de reemplazo.
- Una marea creciente que ha levantado a todos los barcos durante una década, hasta que la marea bajó y expuso los flacos cazos de Warren Buffett.
Por supuesto, los fuertes aumentos de las tasas de interés han frenado drásticamente la manía de inversión multifamiliar. Pero estas quiebras bancarias sin duda podrían resultar en que los prestamistas eleven los estándares de suscripción, a partir de ahora.
Los bancos comunitarios y regionales, que brindan acceso al crédito a muchos promotores inmobiliarios y sindicatos, podrían ser reacios a originar nuevos préstamos. Especialmente a corto plazo, mientras se avecina la amenaza de corridas bancarias y más subidas de tipos. (Tenga en cuenta que los sindicatos multifamiliares tienen opciones para adquirir deuda de agencia de Fannie Mae, Freddie Mac y HUD que no desaparecerá en una disaster bancaria o en un entorno de tasas de interés infladas).
Peor para muchos, estos bancos pueden desconectar la renovación de préstamos inmobiliarios totalmente rentables. Un amigo visitó recientemente a un banquero native que le mostró una carpeta manila gruesa llena de préstamos vigentes que no planean renovar este año.
Entonces, al igual que en el corto plazo anterior, esta situación es grave. Entonces, ¿dónde está el llamado lado positivo a largo plazo de la disaster bancaria y las subidas de tipos de la Reserva Federal?
Como en cualquier recesión, un impacto a largo plazo será sin duda una disminución del nivel de oferta multifamiliar para satisfacer la demanda que sigue creciendo. Ya tenemos una cantidad récord de activos multifamiliares que entrarán en funcionamiento en 2023. Pero la Asociación Nacional de Apartamentos y el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar dicen que el EE.UU. necesita construir 4,3 millones de apartamentos más para 2035 para satisfacer la demanda de viviendas de alquiler.
¿Cuanto es eso? Eso es aproximadamente un aumento del 20% sobre el suministro nacional precise. Si quiere pensar en el suministro precise como construido durante aproximadamente un siglo, considere que debe aumentar en un 20% en solo los próximos 12 años.
Y si la Fed sube, impulsada por las quiebras bancarias, agrega frenos a la tubería de construcción precise, esa ventana de 12 años hasta 2035 pronto se reducirá a un solo dígito (por ejemplo, si esta desaceleración se prolonga hasta 2026).
¿Resquicio de esperanza? Ciertamente diría que sí.
Una Fed agresiva más un entorno crediticio probablemente restringido, más la posibilidad de que muchos sindicatos populares se queden fuera del negocio en el próximo ciclo, podría resultar en un mejor entorno para muchos de ustedes que han estado ansiosos por entrar en el negocio.
Pero es posible que no tenga que esperar hasta el próximo ciclo.
Muchos acuerdos multifamiliares en dificultades fracasarán en el próximo año o dos. Esto podría brindarle la oportunidad de adquirir acuerdos en dificultades a un valor muy inferior al valor de tasación de operadores o bancos en problemas.
No me malinterpretes. No me complacería en absoluto el fracaso de nadie, y espero que tú sientas lo mismo. Pero esto es un hecho de la vida en cada ciclo de mercado. Y esto dará como resultado la creación de más riqueza de la que podría adquirirse en la mayoría de los ciclos alcistas.
Voy a cerrar con un cita de Howard Marks, el maestro de sacar provecho de los activos en dificultades. Nos convendría escuchar atentamente ahora y también cuando la marea suba de nuevo el próximo ciclo.
“En tiempos difíciles, los valores a menudo se pueden comprar a precios que subestiman sus méritos. Y en los buenos tiempos, los valores pueden venderse a precios que exageran su potencial. Y, sin embargo, la mayoría de las personas se ven impulsadas a comprar con euforia cuando el ciclo hace subir los precios y a vender con pánico cuando los hace bajar”.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
