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Para comprender qué es un intercambio 1031 inverso, es útil saber qué es un intercambio 1031 regular.
En pocas palabras, un intercambio 1031 es una estrategia utilizada por los inversores inmobiliarios para posponer el pago de impuestos sobre sus ganancias de capital si utilizan la venta de una propiedad para comprar una propiedad comparable.
Y un intercambio inverso es, como su nombre lo indica, un intercambio 1031 al revés. Adquiere la propiedad que está comprando antes de vender la propiedad que está utilizando en el intercambio.
Sin embargo, no es tan easy como parece. Hay reglas que debe seguir y tendrá que invertir una buena cantidad de dinero y tiempo para realizar con éxito un intercambio inverso. Pero para la propiedad adecuada, podría terminar ahorrando mucho en impuestos. Profundicemos en el intercambio 1031 inverso y veamos si puede valer la pena para usted.
La versión corta
- Un intercambio 1031 es cuando se vende una propiedad antes de comprar la propiedad de reemplazo.
- Los inversionistas de bienes raíces que desean comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la propiedad cedida utilizan un intercambio 1031 inverso.
- Debe utilizar un EAT (titular de alojamiento de intercambio) de terceros para manejar la transacción.
- Al igual que en los intercambios 1031, los plazos de 45 y 180 días se aplican a los intercambios inversos.
- Si su intercambio inverso 1031 falla, es posible que deba impuestos y multas al IRS.
¿Cómo funciona un intercambio 1031 inverso?
A los efectos de los intercambios 1031, está prohibido propio tanto una propiedad que está vendiendo como una propiedad que desea comprar para reemplazarla al mismo tiempo.
Sin embargo, lo que puedes hacer es adquirir y mantener su propiedad de reemplazo en una entidad de propósito especial separada antes de vender la unique. Esto toma el título de la propiedad bajo un “Acuerdo de Alojamiento de Intercambio Calificado (QEAA)”. Eso es un intercambio 1031 inverso.
Para calificar y completar con éxito un intercambio 1031 inverso, hay reglas y plazos específicos a seguir. Una de las principales es que no puede representarse a sí mismo en la transacción: debe utilizar un tercero independiente. Si está realizando un intercambio 1031 common, utiliza un intermediario calificado (QI). Si está realizando un intercambio inverso, la transacción se inicia y se completa mediante un Titular de alojamiento de intercambio (EAT) a través del documento QUAA mencionado anteriormente.
Línea de tiempo de intercambio 1031 inverso
El proceso funciona así:
- La propiedad que está tratando de comprar se transfiere a EAT, que generalmente es una entidad LLC. Eso asegura que usted, el contribuyente, no sea dueño personalmente de la propiedad.
- Dentro de los 5 días de esta transferencia, debe haber un QEAA por escrito y ejecutado.
- Dentro de los 45 días posteriores a la transferencia de la propiedad a la EAT, debe identificar y registrar la propiedad que está vendiendo en el 1031 Reverse Change.
- El período de tiempo whole combinado en que la EAT mantiene ambas propiedades en la QEAA no puede superar los 180 días.
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¿Qué tipos de propiedades califican para un intercambio inverso?
Related a un intercambio 1031 estándar, un intercambio inverso solo se puede realizar cuando se intercambia una propiedad con otra propiedad del mismo tipo. Según el IRS, las propiedades se consideran del mismo género si son “de la misma naturaleza o carácter, aunque difieran en grado o calidad”.
Eso significa que una propiedad comercial es comparable a otra propiedad comercial, incluso si están personalizadas para adaptarse a diferentes tipos de negocios. Y el IRS cube que un edificio de apartamentos sería comparable a otro edificio de apartamentos, incluso si uno es de nueva construcción y el otro está obsoleto y necesita urgentemente una rehabilitación antes de que esté listo para mudarse.
Las propiedades del mismo tipo pueden estar ubicadas en diferentes estados, por ejemplo, California y Florida. Sin embargo, dos propiedades no son del mismo tipo si una o ambas están ubicadas fuera de los EE. UU.
Qué tener en cuenta al presentar un intercambio 1031 inverso
Hay varias razones por las que un intercambio inverso 1031 puede fallar. Aquí hay algunas consideraciones a tener en cuenta.
- No cumplir con los plazos y/o no cumplir con todas las reglas del IRS hará que su transacción no sea elegible para el aplazamiento de impuestos.
- Tomar efectivo u otros ingresos antes de que se full el intercambio puede descalificar la transacción y hacer que todas las ganancias estén sujetas a impuestos de inmediato.
- Como se mencionó anteriormente, está prohibido actuar como su propio EAT o QI. Además, su agente, abogado, corredor, contador, empleado o cualquier persona que haya trabajado para usted en los últimos dos años no puede actuar como su QI o EAT.
Consejo importante: Asegúrese de hacer su diligencia debida en el QI o EAT de terceros que elija. A diferencia de las instituciones financieras que están aseguradas por la FDIC, los intermediarios calificados no están regulados. Ha habido casos de quiebra que resultaron en pérdidas de algunos o todos los fondos retenidos para inversores en el proceso de un intercambio 1031.
Si no puede completar con éxito su intercambio, los impuestos que intentaba diferir se deben al IRS de inmediato.
Los impuestos sobre las ganancias de capital son diferidos, no perdonados
Cuando realiza un intercambio 1031, los impuestos sobre sus ganancias de capital se difieren, no se cancelan. Eventualmente, debe pagar el impuesto cuando venda la propiedad adquirida (a menos que haga otro 1031 cuando venda esa propiedad y difiera el impuesto nuevamente).
El mantenimiento de registros es importante ya que deberá ajustar correctamente y realizar un seguimiento de su base (como en el costo de la propiedad más los gastos incurridos en la venta) correctamente para cumplir con el Intercambio 1031. La base de la propiedad adquirida es la base de la propiedad cedida con algunos ajustes.
El resultado es que la base depreciable es generalmente más baja de lo que hubiera sido si se hubiera adquirido en una transacción imponible. Debe realizar un seguimiento de su base para la propiedad adquirida y llevarla adelante.
¿Cuándo debería considerar un intercambio 1031 inverso?
Completar con éxito un intercambio estándar o inverso 1031 requiere tiempo y dinero. ¿Entonces Vale la pena?
Dependiendo de cuánto pueda ganar, la escala de la propiedad y cuánto le cobraría su Titular de Alojamiento de Intercambio, sin duda podría valer la pena.
Supongamos que actualmente está invirtiendo en una pequeña multifamiliar de 6 unidades y ha estado buscando una oportunidad para adquirir una propiedad más grande. Sale al mercado un complejo de apartamentos de 65 unidades y no querrá perderse la oportunidad de comprarlo.
El valor de mercado precise de su unidad de 6 ha aumentado desde que la tiene y su ganancia proyectada si la vende es de $200,000. Sin un intercambio inverso, los impuestos sobre las ganancias de capital al 20% consumirían $40,000 de sus ganancias. Mientras tanto, hacer un intercambio inverso aplazaría todos esos impuestos sobre las ganancias de capital. En este caso, el intercambio inverso es la mejor manera de avanzar.
Si, por otro lado, las ganancias imponibles que es possible que obtenga de la propiedad que está vendiendo y la propiedad no son muy altas, puede optar por no invertir el tiempo y el dinero para contratar a un titular de alojamiento de intercambio ( EAT) y pasar por la molestia de un intercambio 1031 inverso.
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¿Cuándo deberías? No ¿Considerar un intercambio inverso?
Si puede seguir todas las reglas y tiene sentido para su estrategia de inversión, un intercambio 1031 o un intercambio inverso puede ser una excelente herramienta. Al diferir las ganancias de capital, mantiene una mayor parte de su dinero invertida activamente en bienes raíces generadores de ingresos.
Sin embargo, un intercambio 1031 inverso NO es la estrategia correcta en muchos casos. Aquí hay algunas razones por las que podría no valer la pena para usted:
- No puedes ganar mucho al ultimate del día. Los honorarios de un representante de terceros tienden a ser de alrededor de $ 1,500, lo que scale back sus ganancias. En una transacción en la que solo esté aplazando unos pocos miles de dólares en impuestos, esto puede ser un éxito significativo.
- Quiere invertir en algo que no sea bienes raíces. Un intercambio 1031 inverso solo se aplica a la inversión en propiedades de inversión del mismo tipo.
- Necesitas el dinero inmediatamente. Durante el proceso de intercambio 1031 de 6 meses, QI o EAT retienen sus fondos en depósito. Eso significa que no tendrá acceso a los fondos.
- La ventana de 45 días para identificar una propiedad cedida es demasiado corta para usted. Los mercados de la vivienda están en constante cambio. Si no cree que podrá perfeccionar una de sus propiedades a la que podría renunciar en 45 días, es posible que no desee iniciar un intercambio inverso.
- El plazo de 180 días para vender la propiedad cedida es demasiado corto para usted. Comprar una propiedad no es como comprar un bien de consumo. La entrega no es inmediata después de elegir lo que desea comprar. Los retrasos en la liquidación ocurren a menudo, lo que puede hacer que la fecha límite para su intercambio esté fuera de su alcance.
La conclusión: ¿Es un intercambio 1031 inverso adecuado para usted?
Para la situación correcta, el intercambio inverso puede ser una gran estrategia. Puede mantener una mayor parte de su dinero invertido en lugar de entregar sus ganancias al Tío Sam y perderlo para siempre. Al igual que con cualquier otra estrategia de inversión, asegúrese de analizar los números para ver si funcionará para usted antes de comenzar el proceso.
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