Por Dr. James M. Dahle, Fundador de WCI
Hay una compañía relativamente nueva llamada Unison que le dará dinero a cambio de la apreciación de su casa. No había oído hablar de ellos hasta que recibí este correo electrónico (cuando el mercado inmobiliario aún estaba en su apogeo):
“¿Has oído hablar de Unison, y es realmente seguro/apropiado hacerlo? Tengo curiosidad por saber qué piensa, ya que parece que obtendría los beneficios de una línea de crédito con garantía hipotecaria sin tener que pagar intereses. Realmente no veo ningún inconveniente importante, especialmente porque el mercado de la vivienda probablemente esté en su punto más alto en este momento, pero estoy seguro de que lo hay y me lo estoy perdiendo. Recibí una carta de ellos en el correo con una tasación de mi casa y pensé que period bastante intrigante. Luego busqué en el grupo de Fb de WCI al respecto y nadie había publicado nada al respecto, así que pensé que tal vez no period confiable o tan bueno como sonaba o que period solo un concepto completamente nuevo, así que pensé en preguntarte”.
Revisión al unísono
Unison no es realmente nuevo; existe desde 2004. La concept básica es que proporciona una nueva forma de acceder al valor neto de la vivienda. En lugar de endeudarse con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) estándar, tener que hacer pagos y acumular intereses, regala la apreciación de una parte del valor de su casa (hasta un 17,5 %, para ser precisos). Puedes usar esa porción sin intereses. Luego, cuando vende su casa, Unison recupera su dinero más cualquier valorización de esa parte de la casa. Genial truco, ¿verdad?
¿Qué es mejor: deuda o capital?
Este es un concepto interesante. Me recuerda a un método alternativo de pago de la escuela de medicina llamado Acuerdos de reparto de ingresos. En lugar de obtener préstamos estudiantiles, obtiene dinero para la educación a cambio de un porcentaje prometido de sus ganancias futuras. Sin embargo, como regla basic, soy un gran admirador de la propiedad, por lo que no me gusta ver a la gente regalar la propiedad o sus beneficios. Ya sea que use un acuerdo de distribución de ingresos para pagar la escuela o use Unison en lugar de un HELOC, está renunciando a la propiedad con todas sus ventajas potenciales. En basic, prefiero que la gente utilice la deuda para estos fines en lugar de la equidad. Pero el diablo, como siempre, está en los detalles, y ciertamente hay momentos en los que usar capital en lugar de deuda funcionará mejor.
Por ejemplo: con la situación de los préstamos estudiantiles, digamos que obtiene un título y no puede conseguir un trabajo y nunca tiene ingresos suficientes para pagar esos préstamos estudiantiles. De hecho, saldría adelante con un acuerdo de participación en los ingresos. Este podría ser un médico que nunca salió de una escuela de medicina del Caribe, por ejemplo. Del mismo modo, con Unison, si tu casa nunca sube de valor o, mejor aún, baja de valor, obtienes ese dinero mucho más barato que con un HELOC tradicional.
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¿Cómo funciona Unísono?
Los conceptos básicos son bastante fáciles de entender. Cuando vaya a Unison, se realizará una tasación independiente sobre el valor de su casa. Aplicará un “ajuste de riesgo del 2,5%” para cubrir sus apuestas. Creo que esto funciona al decir que su casa realmente solo vale el 97.5% de lo que dijo la tasación. Luego, te dará hasta el 17,5% de esa cantidad, con un mínimo de $30.000 y un máximo de $500.000. Sospecho que existen algunas otras limitaciones, particularmente si su casa ya tiene una alta relación préstamo-valor. Aparentemente, debe completar una solicitud para saber exactamente cuánto le dará Unison.
Luego, el dinero es suyo para usar hasta por 30 años. Si desea pagarlo antes de tiempo, la casa se tasa nuevamente y le devuelve a Unison su monto authentic más su parte (hasta el 17.5 %) de cualquier valorización. Tenga en cuenta que no participa en ninguna depreciación hasta que hayan pasado al menos cinco años. Si el valor de su casa cayó de $500 000 a $400 000 y Unison le prestó $87 500 (17,5 % del valor anterior), quiere que le devuelvan todos los $87 500 y no solo $70 000 (17,5 % del nuevo valor). Usted es responsable del riesgo de que su casa pierda valor en los primeros cinco años.
Esto, por supuesto, no es diferente de un HELOC tradicional; no paga menos intereses si la casa baja de valor. Donde se diferencia de un HELOC es cuando la casa se aprecia. Si el valor de su casa aumentó de $500,000 a $1 millón y quiere salirse del trato, deberá pagarle a Unison $175,000. Si eso ocurrió durante un auge inmobiliario de cinco años, eso equivale a una tasa de interés HELOC del 14,8%.
Unison no es dueño de su casa. No tiene management sobre lo que haces con él. Asegura su inversión con un gravamen secundario, al igual que un prestamista HELOC. El Acuerdo de propietario de vivienda en realidad está estructurado como un contrato de opciones. Básicamente, le está dando a Unison la opción de comprar una parte de su casa por un precio acordado (un porcentaje del valor) en un tiempo acordado (momento de la venta, después de 30 años, cuando no paga su hipoteca, o cuando decida comprarlo).
¿Qué pasa si no quiere vender después de 30 años?
No puedes quedarte con el dinero indefinidamente. Cuando vende la casa, deja de pagar su hipoteca, muere o alcanza la marca de los 30 años, Unison debe ser reembolsado. Pero, ¿y si pasan 30 años y no quieres vender la casa? ¿Cómo le devolverá el dinero a Unison? Realmente solo tienes unas pocas opciones:
- Obtenga el efectivo guardándolo
- Vender inversiones
- vender la casa
- Hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo
- Obtener una nueva hipoteca
Eso me parece muy razonable, pero ciertamente puedo imaginar una situación en la que la abuela no tiene dinero, vive del Seguro Social, no puede calificar para un refinanciamiento o una hipoteca, y potencialmente pierde su casa para pagar Unison. .
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Más letra pequeña
Tienes que vivir en el hogar, también. Si se muda y convierte esa casa en una propiedad de alquiler, tendrá que devolverle el dinero a Unison de inmediato. No puede usar una hipoteca inversa, una hipoteca de interés solamente, una hipoteca de amortización inversa o una hipoteca de apreciación compartida. Debe ser dueño de la casa como individuo o inquilino conjunto. No se puede poseer como inquilinos en común. Podrías poseerlo en fideicomiso; eso no estaba muy claro en el sitio.
Unison también puede impedirle refinanciar su préstamo hipotecario. Si no mantiene la casa de manera adecuada, Unison puede aplicar unilateralmente un “ajuste de mantenimiento diferido” y tendrá que pagar más de lo que esperaba. También hará un “ajuste de remodelación” que, en teoría, debería permitirle conservar todo el aumento de valor que se produce al hacer una renovación. Sin embargo, Unison no es tonto. Sabe que no recupera el 100% del valor que invirtió en una casa cuando la renueva, y se ajustará a ello. Espera que la empresa realice las renovaciones si desea algún crédito por hacerlas. Y si vende en menos de cinco años, no obtendrá ningún crédito por ellos. De hecho, Unison tampoco le permitirá comprarlo en los primeros cinco años a menos que realmente venda la casa. Unison también puede evitar que se endeude tanto como desee en su casa. Tiene que aprobar nuevas deudas, y no parece que realmente le guste hacerlo. Establece un importe máximo en función del valor de tu vivienda en el momento del acuerdo inicial. Incluso si su casa se revaloriza a pasos agigantados, el resto del capital de su vivienda puede permanecer inaccesible para usted sin pagar Unison.
Tarifas al unísono
Hay que pagar las tasaciones y una tasa del 3%. Creo que es el 3 % de la cantidad de dinero que se le entregó, no el valor complete de la casa, pero no estaba del todo claro en el sitio internet.
¿Qué si me muero?
Unison debe devolverse dentro de los seis meses, incluso si obliga a sus herederos a vender la casa para hacerlo. Si su cónyuge (u otra persona) está en el acuerdo con Unison, entonces el acuerdo puede continuar.
¿Por qué está Unison en los negocios?
¿Por qué funciona esto? Bueno, como mínimo, Unison obtiene ese 3 % más el ajuste de riesgo del 2,5 % al momento de la rescisión del contrato, incluso si la casa no se revaloriza en absoluto. Pero seamos honestos: la mayoría de las casas se aprecian con el tiempo. Los estudios a largo plazo sugieren que la tasa está en el rango de 3% a 4% en promedio a nivel nacional, pero obviamente es más alta en algunas áreas que en otras. Unison ha protegido su desventaja en el sentido de que la mayoría de las casas no pierden valor durante períodos de más de cinco años, por lo que el peor de los casos es que termine ganando un poco menos de dinero haciendo esto que si Unison ofreciera HELOC tradicionales. ¿En el mejor de los casos? Es ganar dinero a manos llenas en un auge inmobiliario. Sospecho que también es más possible que Unison haga un trato con usted si vive en un lugar donde espera una apreciación superior a la media.
Estos son los estados donde opera Unison:
- Arizona
- California
- Colorado
- Delaware
- Florida
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Kentucky
- Massachusetts
- Michigan
- Minnesota
- Misuri
- Nevada
- New Jersey
- Nuevo Mexico
- Nueva York
- Carolina del Norte
- Ohio
- Oregón
- Pensilvania
- Rhode Island
- Carolina del Sur
- Tennesse
- Utah
- Virginia
- Washington
- Distrito de Columbia/Washington DC
- Wisconsin
Mmm . . . eso es raro. Mississippi no está en la lista. Luisiana tampoco. Tampoco Oklahoma. Tampoco Iowa. Ni siquiera Alaska. Sin Wyoming. De hecho, si observa los seis estados con las tasas más bajas de apreciación de viviendas en 2021, ninguno de ellos está en la lista. Si observa los 10 estados con la mayor apreciación en 2021, siete están en la lista (ninguno de los cuales tiene altas tasas de apreciación a largo plazo). Qué casualidad.
¿Debería co-invertir con Unison?
yo no lo haría Pero tampoco sacaría un HELOC. Sin embargo, si está decidido a hacer uno u otro, entonces debe hacer todo lo posible para comparar manzanas con naranjas. Lo mejor de los HELOC es la flexibilidad. Puedes pagarlo cuando quieras, y puedes subir o aumentar el porcentaje de la línea de crédito utilizada cuando quieras. No tiene relación con lo que haga con su casa en el camino. El único inconveniente es que hay que hacer pagos y pagar intereses.
El único beneficio que obtiene al usar Unison es que puede evitar pagos e intereses. Si hacer un pago de un préstamo de cinco o seis cifras es un gran problema para usted como profesional de altos ingresos, diría que probablemente esté en una casa demasiado cara para empezar. Su presupuesto es demasiado ajustado y debería considerar vender la casa y comprar algo que pueda pagar.
¿Dónde luchan los profesionales de altos ingresos con el costo de la vivienda? En áreas de alto costo de vida (HCOLA) como el Área de la Bahía, DC y Nueva York. Tal vez asociarse con Unison en esos lugares le permite vivir en una casa que es un 17,5 % más cara de lo que realmente puede pagar. Supongo que hay algo de valor allí.
Si va a utilizar Unison, sin duda sería mejor celebrar un acuerdo en el punto más alto del mercado que en el punto más bajo del mercado. Es mucho más possible que tenga un costo complete más bajo que usar un HELOC de esa manera. Entrar en este acuerdo en un punto bajo del mercado, justo antes de un auge, podría resultar ser el equivalente a una tasa de interés HELOC de dos dígitos.
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