¿Se está enfriando el mercado inmobiliario del Área de la Bahía?

El Área de la Bahía de San Francisco es bien conocida por su alto costo de vida y, más específicamente, por lo caros que son los precios de las viviendas. Esto no es un nuevo desarrollo; de hecho, durante la famosa fiebre del oro de California, que comenzó en 1848, los residentes de San Francisco ya se quejaban de lo caras que estaban las cosas. Pero, comenzando con la burbuja unique de las puntocom en el cambio de milenio, el mercado inmobiliario del Área de la Bahía realmente despegó, con los precios de las viviendas subiendo y nunca bajando realmente, excepto durante el período durante el colapso del mercado inmobiliario de Estados Unidos a fines de la década de 2000 y su secuelas.

Sin embargo, con la Reserva Federal decidida a controlar la inflación con aumentos en las tasas de interés, el aumento de las tasas hipotecarias ha estado afectando la actividad del mercado inmobiliario. En 2021, el segundo año de la pandemia, los mercados inmobiliarios en los Estados Unidos se calentaron, algunos muy calientes. Sin embargo, con los constantes aumentos de tasas que han estado ocurriendo en 2022, los mercados inmobiliarios de todo el país han mostrado signos de enfriamiento, algunos muy significativos. Entonces, la pregunta aquí es: ¿Se está enfriando el mercado inmobiliario del Área de la Bahía?

Usando datos de Redfin
RDFN
cubriendo factores como el precio medio de venta, el número de ventas de viviendas, el número de nuevos listados, el inventario disponible para la venta, la mediana de días en el mercado que gasta una casa para la venta, la relación entre el precio de venta y el precio de lista y el porcentaje de listados activos con precio gotas, analizamos lo que está pasando en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía.

Siga leyendo para conocer los desarrollos clave que se desarrollan en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía de San Francisco.

Mercado inmobiliario del Área de la Bahía: descripción basic

Mirando los datos de Redfin, el mercado inmobiliario del Área de la Bahía está mostrando señales mixtas. Al igual que muchos otros mercados inmobiliarios durante la pandemia, los precios de las viviendas en el Área de la Bahía experimentaron un aumento appreciable a partir de 2021 y se prolongó hasta la primera parte de 2022.

Mirando primero a nivel estatal, en junio de 2021, el precio medio de venta en California en basic alcanzó un máximo anual de $770,100. Eso fue un aumento interanual del 28,9 %, desde un precio de venta medio de $597 000 en junio de 2020. Y luego, en abril de 2022, el precio de venta medio en California alcanzó un nuevo máximo de $844 100. Pero desde entonces, el precio medio de venta de California ha ido en declive, cayendo todos los meses desde abril de 2022:

• abril 2022 – mayo 2022: $844,100 – $839,700 | -0.5%
• Mayo 2022 – Junio ​​2022: $839,700 – $812,400 | -3,3%
• junio 2022 – julio 2022: $812,400 – $779,200 | -4,1%
• julio 2022 – agosto 2022: $779,200 – $760,300 | -2,4%
• Agosto 2022 – Septiembre 2022: $760,300 – $759,600 | -0.1%
• Septiembre 2022 – Octubre 2022: $759,600 – $754,600 | -0.7%

Si bien, por supuesto, la compra de viviendas está sujeta a la influencia estacional, en los últimos años los precios de las viviendas en California no han experimentado este tipo de disminución mensual consecutiva, incluso en otoño. El mercado inmobiliario del Área de la Bahía es bastante diferente del mercado inmobiliario del estado de California, pero también muestra signos de inestabilidad en comparación con el pasado reciente.

El precio medio de venta en el área metropolitana de San Francisco cayó un 4,5 % año tras año, de $1 550 000 en octubre de 2021 a $1 480 000 en octubre de 2022. Eso contrasta marcadamente con el cambio en el precio medio de venta desde octubre de 2020 ($1 420 000) hasta octubre 2021 ($ 1,550,000) en el área metropolitana de San Francisco, lo que representó un aumento anual del 9.2% en los precios de las viviendas.

Sin embargo, el mercado inmobiliario del Área de la Bahía abarca más que solo el área metropolitana de San Francisco. Según lo definido por la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía, el Área de la Bahía incluye nueve condados: Alameda, Contra Costa, Marin, Napa, San Mateo, Santa Clara, Solano, Sonoma y el condado de San Francisco. Además de eso, el mercado inmobiliario del Área de la Bahía es el hogar de algunas ciudades centrales importantes, como San Francisco, Oakland y San José, entre otras. Y varias de estas ciudades y otras importantes en el Área de la Bahía han experimentado señales de enfriamiento en sus mercados inmobiliarios.

Mercado inmobiliario del Área de la Bahía: donde los precios están cayendo

Caídas en los precios de las viviendas en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía han ocurrido principalmente de 2021 a 2022. La ciudad de Oakland es la más notable, ya que fue testigo de una disminución del precio de venta promedio del 10,5 % año tras año: de $950 000 en octubre de 2021 a $850 000 en octubre de 2020. Berkeley experimentó una disminución related durante el mismo período de un año, de un precio de venta medio de $1 610 000 en octubre de 2021 a $1 455 000 en octubre de 2022, una disminución anual del 9,6 %. En Harmony, en la parte norte de East Bay, el precio medio de venta cayó un 7,6 %: de $760 000 en octubre de 2021 a $702 500 en octubre de 2022. Y otra ciudad costosa de East Bay, Fremont, también vio cómo los precios de sus viviendas caían casi 7 %: Desde $1,350,000 en octubre de 2021 hasta $1,257,500 en octubre de 2022.

En términos de condados en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía, el condado de San Francisco experimentó la mayor disminución año tras año, 6.7 %: de un precio de venta promedio de $1,525,000 en octubre de 2021, a $1,422,500 en octubre de 2022. Aunque este precio de venta promedio sigue siendo muy caro, es solo $22,500 más alto que el precio de venta promedio del condado en octubre de 2020, cuando period de $1,400,000. El condado de San Mateo también vio caer los precios de las viviendas, cayendo de un precio de venta medio de $ 1,620,000 en octubre de 2021 a $ 1,528,000 en octubre de 2022, para una disminución anual del 5.7%.

Con base en estos datos, la mayoría de los lugares en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía que han visto aumentar los precios de sus viviendas se encuentran en la región de North Bay, como las ciudades de Novato y Napa, y condados como el condado de Sonoma, el condado de Marin y el condado de Napa. Mientras tanto, los condados de la Península y del Este de la Bahía han tendido a experimentar una disminución en los precios de las viviendas durante el último año.

Mercado inmobiliario del área de la bahía: inventario y días en el mercado

Un aumento en el inventario disponible para la venta puede ser un indicador de qué tan activo es un mercado inmobiliario. En lo que respecta al mercado inmobiliario del Área de la Bahía, la ciudad de Fremont experimentó el mayor crecimiento (58,1 %) en su inventario de viviendas durante el último año: de 105 viviendas en venta en octubre de 2021 a 166 viviendas en octubre de 2022. El mercado inmobiliario de Fremont también ha experimentado un aumento sustancial en la cantidad de días que una casa en venta pasa en el mercado antes de ser comprada. En octubre de 2021, la mediana de días en el mercado para una casa en Fremont period de solo 10 días, pero para octubre de 2022 había aumentado un 160 %, a una mediana de 26 días en el mercado.

De hecho, las 26 regiones analizadas en este estudio han experimentado un aumento año tras año en la cantidad de días que una casa permanece en el mercado antes de ser comprada. Siete regiones han sido testigos de un aumento interanual del 100 % o más desde octubre de 2021 hasta octubre de 2022:

1. Fremont, California: 160%
2. Concordia, CA: 133,3%
3. Condado de Contra Costa, California: 125%
4. San José, California: 125%
5. Hayward, California: 107,7%
6. Richmond, California: 107,1%
7. Condado de Santa Clara, California: 100%

No es coincidencia que muchas de estas regiones en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía también han visto aumentar su inventario disponible durante el mismo período. Como se mencionó, Fremont experimentó el mayor aumento, pero también está la ciudad de Gilroy, en lo profundo de South Bay, que experimentó el segundo mayor aumento en el inventario: 51 %, de 51 viviendas a la venta en octubre de 2021, hasta 77 viviendas a la venta. en octubre de 2022. Al mismo tiempo, en Gilroy, la cantidad de ventas mensuales de viviendas se redujo en más de la mitad (50,8 %), de 61 ventas de viviendas en octubre de 2021 a solo 30 ventas de viviendas en octubre de 2022.

A continuación se muestra una tabla que desglosa las 26 regiones analizadas en este estudio por su inventario disponible para la venta y el cambio durante el último año:

El condado de Sonoma es la principal excepción aquí, ya que es testigo de una sólida reducción del inventario disponible año tras año de casi el 17 %. Tanto la ciudad de Napa como el condado de Napa también experimentaron disminuciones en su inventario para la venta desde octubre de 2021 hasta octubre de 2022.

El resultado closing: ¿Se está enfriando el mercado inmobiliario del Área de la Bahía?

Con respecto a la pregunta de si el mercado inmobiliario del Área de la Bahía se está enfriando, la respuesta es que sí lo está en la mayoría de los lugares. Solo cinco regiones de las 26 en este estudio vieron reducido su inventario disponible desde octubre de 2021 hasta octubre de 2022. Las 26 regiones vieron aumentar su mediana de días en el mercado año tras año. Las 26 regiones también experimentaron una disminución en su relación entre precio de venta y precio de lista, lo que significa que el precio de venta closing de las viviendas en estas áreas se alinea con el precio de lista o incluso cae por debajo de este.

Aunque 15 de las 26 regiones experimentaron una disminución de un año en sus precios de venta medios, ya que es el Área de la Bahía, los precios de las viviendas siguen siendo muy caros en comparación con el resto del país. De las 26 regiones analizadas aquí, la ciudad de Vallejo tiene el precio de venta medio más asequible con $510 000, a partir de octubre de 2022, que es un 5,4 % menos que el año anterior. Sin embargo, todavía hay esperanza de una mayor asequibilidad en el mercado inmobiliario del Área de la Bahía en el futuro.

Según los datos de Redfin, el porcentaje de cotizaciones activas en estas 26 regiones cuyos precios han bajado ha crecido significativamente. Por ejemplo, en Berkeley, solo el 6,7 % de las cotizaciones activas en octubre de 2021 habían bajado los precios; en octubre de 2022, esa cifra aumentó al 28,9 % de todos los listados activos, lo que equivale a un aumento interanual del 333 %. Y Berkeley no está solo en este sentido. Gran parte del mercado inmobiliario del Área de la Bahía ha visto cómo se redujeron los precios de las listas activas y el porcentaje de caídas de precios ha aumentado sustancialmente de 2021 a 2022.