En febrero de 2021, los funcionarios de San Francisco dieron a conocer planes para construir un proyecto de vivienda 100 % asequible en el distrito Sundown de San Francisco. El distrito de Sundown está ubicado en el lado oeste de San Francisco, un área que ha visto poca construcción nueva de desarrollos de viviendas asequibles durante la última década. El distrito de Sundown está designado como “Distrito 4” según los mapas del distrito de supervisión de San Francisco. Según datos de SFYIMBY, una organización sin fines de lucro enfocada en el desarrollo de unidades de vivienda en San Francisco, el Distrito 4 ha visto solo 26 nuevas unidades asequibles netas y 64 unidades nuevas en complete de 2010 a 2020. Además, en el año fiscal 2019-2020 , más de 5000 solicitantes de viviendas asequibles en San Francisco vivían en el Distrito 4. Sin embargo, solo 49 solicitantes encontraron vivienda con éxito en ese período de tiempo, todos los cuales fueron reubicados fuera de los límites del Distrito 4.
La gran mayoría de la parte occidental de la ciudad está zonificada para unidades unifamiliares y dúplex de baja densidad, e históricamente construir cualquier proyecto multifamiliar de alta densidad ha sido un desafío. El proyecto 100% asequible, que se ubicará en 2550 Irving Road, es propuesto por Tenderloin Neighborhood Growth Company (TNDC), un desarrollador sin fines de lucro que se enfoca en desarrollos de viviendas 100% asequibles en San Francisco. El proyecto se financió parcialmente a través de Inclusionary Housing Charges, un fondo supervisado por la Oficina de Desarrollo Comunitario de Vivienda (MOHCD, por sus siglas en inglés) de la Alcaldía de San Francisco, que se creó para supervisar e implementar fondos de tarifas de vivienda inclusiva. Los proyectos que utilizan fondos de tarifas de vivienda inclusiva, como 2550 Irving Road, deben construir proyectos de vivienda 100 % asequibles. El proyecto 2550 Irving ha sido noticia en San Francisco durante los últimos meses, ya que se creó la Asociación de Vecinos Mid-Sundown para combatir el desarrollo en su comunidad. El proyecto, que utilizó una solicitud SB-35, no estaba legalmente obligado a celebrar reuniones comunitarias con la Asociación de Vecinos Mid-Sundown debido a la naturaleza de aprobación por derecho de la solicitud SB-35. Sin embargo, según declaraciones de Katie Lamont, directora sénior de desarrollo de viviendas en TNDC, aunque el proyecto en sí no tiene que someterse a votación para su aprobación, quieren involucrar a la comunidad en el impacto del diseño del edificio. En última instancia, Mid-Sundown Neighborhood presentó una demanda alegando que el proyecto 2550 Irving Road representó un incumplimiento de contrato, negligencia e incumplimiento del “pacto implícito de buena fe y trato justo”. Es poco possible que la demanda cierre el desarrollo debido a la naturaleza authorized de la aplicación SB-35; sin embargo, la oposición de la comunidad al proyecto provocará muchos meses más de retrasos.
Este artículo brinda una breve reseña sobre cómo se desarrollan proyectos de vivienda 100 % asequibles como 2550 Irving Road en San Francisco, así como el equilibrio que los desarrolladores deben considerar en torno a la naturaleza lenta de la participación de la comunidad como la necesidad imperiosa de aumentar la oferta asequible en San Francisco. Francisco continúa.
El Proyecto Propuesto
El desarrollo propuesto en 2550 Irving Road ofrecerá un diseño de edificio de siete pisos con 91 unidades en complete. Del complete, 73 unidades se reservarán para familias que ganen entre $38,450 y $102,500 por año, y 17 unidades se reservarán para familias que anteriormente no tenían hogar. Además, el edificio ofrecerá 2250 pies cuadrados de espacio comunitario en la planta baja y un patio trasero. Las representaciones del diseño propuesto se destacan a continuación:
¿Qué son las tarifas de vivienda inclusiva y cómo juega el proyecto de ley 35 del Senado?
Las tarifas de vivienda inclusiva son una de las tres formas en que los desarrolladores a precio de mercado en San Francisco pueden cumplir con sus requisitos de vivienda inclusiva. Por ejemplo, si un desarrollador a precio de mercado propone un proyecto de 25 unidades residenciales o más, y el desarrollador no desea incluir unidades asequibles en el desarrollo, pagará una “tarifa de vivienda inclusiva”. A la fecha de este artículo, la tarifa se calcula en $199,50 por pie cuadrado de superficie bruta aplicada al 30 % del tamaño del proyecto. Según los datos de la División de Análisis Presupuestario y Contralor de la Ciudad y el Condado de San Francisco, las tarifas recaudadas del programa han sido de aproximadamente $200,000,000 de 2014 a 2019 (los datos más recientes disponibles). Estos fondos recaudados se destinan exclusivamente al desarrollo de proyectos de vivienda 100% asequible. En la mayoría de los casos, los fondos recaudados luego se otorgan a desarrolladores sin fines de lucro como TNDC para desarrollar proyectos similares a 2550 Irving Road. De 2014 a 2019 se han realizado 96 proyectos 100% asequibles, lo que se traduce en 6.112 unidades totales. Las tarifas generadas y distribuidas a desarrolladores sin fines de lucro son supervisadas por la Oficina de Desarrollo de Vivienda del Alcalde (MOHCD). Por lo common, MOHCD identificará un sitio de desarrollo dentro de la ciudad y emitirá solicitudes de calificación; los desarrolladores sin fines de lucro responden con sus credenciales y visión para el proyecto. Una vez que se selecciona un desarrollador y comienza la construcción, el MOHCD emite fondos para el proyecto, que generalmente ascienden al 25 % al 50 % de los costos totales del proyecto, según la cantidad de otras fuentes de financiación ajenas a la ciudad.
En los estatutos de San Francisco está escrito que cada permiso es discrecional, lo que significa que todos los desarrollos propuestos deben recibir permisos de uso condicional, incluso si el uso propuesto es un uso de zonificación authorized. Para los proyectos de viviendas 100 % asequibles en San Francisco, históricamente se ha necesitado mucha participación de la comunidad para que se construyan proyectos de viviendas 100 % asequibles. A veces, las preocupaciones de la comunidad son problemas legítimos de tráfico, estacionamiento y densidad; sin embargo, la mentalidad de no estar en mi patio trasero (NIMBY, por sus siglas en inglés) dentro de San Francisco también prevalece en torno a los proyectos de vivienda asequible. Como respuesta a un largo proceso de asignación de derechos y participación de la comunidad para proyectos de vivienda asequible en San Francisco y California en common, el senador estatal Scott Wiener presentó el proyecto de ley 35, que se promulgó en 2017. El proyecto de ley incluía muchas iniciativas de vivienda, incluido el cambio de viviendas 100% asequibles. proyectos de vivienda de derecho. La aprobación de vivienda por derecho permite que comience la construcción de un desarrollo sin obtener aprobaciones discrecionales de la comisión de planificación. Según Sam Moss, director ejecutivo de Mission Housing Growth Company, la naturaleza por derecho propio de los proyectos SB-35 ha hecho que el proceso de desarrollo sea más rápido en meses, si no años, para que los desarrolladores sin fines de lucro construyan proyectos de vivienda 100 % asequibles. La dificultad que enfrentan ahora los desarrolladores, incluyendo a TNDC con su Proyecto 2550 Irving, es cuánta participación de la comunidad es realmente necesaria ahora que los proyectos se han vuelto correctos. En el caso de TNDC y el Proyecto Irving 2550, comprometerse con la comunidad en sus planes para el proyecto ha causado múltiples retrasos, una reducción de 50 unidades en el tamaño complete del proyecto y una demanda contra el desarrollador de Mid-Sundown. Asociación de vecinos.
La oposición de la comunidad al proyecto 2550 Irving
Después de que se propuso el proyecto de 2550 Irving Road, se formó un grupo de vecinos para plantear sus preocupaciones en torno al desarrollo. Durante una reunión comunitaria en una iglesia native en el distrito de Sundown, 200 opositores al Proyecto Irving 2550 se reunieron para discutir sus preocupaciones. Las preocupaciones de la comunidad se expresaron a través de carteles sostenidos por miembros de la comunidad con mensajes como “Sé amable con la comunidad adyacente”, “Dígale al supervisor que detenga los desechos tóxicos” y “El derecho a la luz para todos los vecindarios”, que fueron notados por un reportero native del San Francisco Chronicle que estuvo en la reunión en noviembre de 2021. Además, varias personas en la multitud atacaron a Gordan Mar, el supervisor del distrito cuatro del distrito de Sundown, con cánticos de “Retirar a Mar, Retirar a Mar”. Se colocaron carteles de ataques anónimos en todo el vecindario de Sundown y se colocaron en buzones que decían “No Slums In The Sundown” y “En solo dos años, 2550 Irving Road se convertirá en el mejor lugar de San Francisco para comprar heroína”, así como ataques adicionales contra el proyecto, sus inquilinos y el propio Gordon Mar. Una imagen del cartel mencionado se destaca a continuación:
La intensa oposición al Proyecto Irving 2550 destaca los desafíos que enfrentan los desarrolladores de viviendas asequibles en San Francisco, especialmente en las partes occidentales de la ciudad que han visto muy pocos desarrollos de viviendas asequibles o multifamiliares.
El acto de equilibrio de la participación comunitaria
La intensa oposición de la comunidad al Proyecto 2550 Irving Road es clara; sin embargo, esta oposición no es exclusiva de 2500 Irving Road, sino más bien coherente con las dificultades que enfrentan los desarrolladores de viviendas asequibles en toda la ciudad en todos los proyectos asequibles. Según los desarrolladores locales en el área de San Francisco, muchos propietarios de viviendas en San Francisco asumen que los proyectos de viviendas 100% asequibles que se están construyendo hoy se parecerán a algunos de los proyectos de viviendas públicas fallidos que se desarrollaron anteriormente en San Francisco y se asemejaban a grandes bloques de concreto de 15 pisos. Sin embargo, como señaló Sam Moss, director ejecutivo de Mission Housing Growth Company, los proyectos de viviendas 100% asequibles recientemente desarrollados que se construyen hoy en San Francisco generalmente se asemejan a viviendas bien diseñadas a precio de mercado. Por lo common, las personas no pueden diferenciar entre un proyecto de vivienda asequible y productos a precio de mercado. Para combatir la fuerte oposición de la comunidad a las viviendas asequibles en la Ciudad, históricamente los desarrolladores sin fines de lucro se han involucrado profundamente con la comunidad para recibir sus aprobaciones preliminares.
Una desventaja del SB-35 es que no ha tenido tiempo de normalizarse en la mentalidad de muchos desarrolladores sin fines de lucro en la Ciudad. Durante décadas, los desarrolladores de viviendas asequibles han tratado de mezclarse con el vecindario y hacer la menor cantidad de ruido posible, con la esperanza de que sus proyectos superen el largo proceso de aprobación. A cambio, se tuvieron que hacer concesiones en el número de unidades para muchos proyectos, lo que finalmente redujo la tan necesaria oferta de unidades de vivienda asequible en San Francisco. El objetivo para los desarrolladores 100 % asequibles y las personas responsables de titular estos proyectos es aceptar más el poder por derecho que la SB-35 otorgó a los proyectos 100 % asequibles. La historia ha demostrado que las comunidades locales dentro de la Ciudad continuarán luchando contra los desarrollos 100 % asequibles, especialmente en los vecindarios en las partes occidentales de San Francisco que ven poco desarrollo multifamiliar de cualquier tipo. Por lo tanto, para que la Ciudad se convierta en un lugar más asequible y equitativo, los desarrolladores sin fines de lucro pueden necesitar cambiar su mentalidad de minimizar su presencia a usar el poder de SB-35 para crear opciones de vivienda más asequibles, con mayor densidad y en un ritmo acelerado.
